Ottenere la Golden Visa in Grecia con l’acquisto di una casa è una soluzione presa in considerazione da cittadini extra-UE che desiderano ottenere un diritto di soggiorno e una maggiore mobilità all’interno dell’Area Schengen attraverso un investimento immobiliare.
Il programma segue regole legali e procedurali ben definite, che richiedono una valutazione attenta dei requisiti di accesso, delle caratteristiche dell’immobile e della conformità al quadro normativo vigente.
Questa guida riflette le regole attualmente in vigore e gli sviluppi regolamentari rilevanti per le domande presentate nel 2026.
Cos’è la Golden Visa in Grecia
La Golden Visa greca è un permesso di soggiorno destinato a cittadini non appartenenti all’Unione Europea che effettuano un investimento qualificante in Grecia, nella maggior parte dei casi tramite l’acquisto di un immobile.
Il permesso ha validità quinquennale ed è rinnovabile finché l’investimento viene mantenuto, secondo quanto previsto dal Codice dell’Immigrazione greco (Legge 5038/2023, articolo 100).
Il programma è molto richiesto perché combina il diritto di soggiorno in Grecia, la libera circolazione nell’Area Schengen e la possibilità di ricongiungimento familiare, il tutto senza l’obbligo di risiedere stabilmente in Grecia.
il tutto senza l’obbligo di risiedere stabilmente in Grecia.
A differenza di altri Paesi europei che hanno limitato o abolito i programmi basati sull’investimento immobiliare (come il Portogallo), la Grecia ha mantenuto attivo il canale immobiliare, pur introducendo regole più selettive.
La Golden Visa e gli acquirenti italiani: quando è rilevante
La Golden Visa è destinata ai cittadini non appartenenti all’UE. I cittadini italiani, in quanto europei, non ne hanno bisogno per acquistare casa in Grecia o per soggiornarvi. Per loro il diritto di acquisto e di residenza è già garantito dalla libera circolazione dei cittadini UE.
Tuttavia, questa guida è rilevante per una parte significativa dei lettori italiani in tre situazioni specifiche. La prima riguarda i nuclei familiari misti: un coniuge o partner non UE che vuole vivere in Grecia ha bisogno di un titolo di soggiorno, e la Golden Visa basata su un investimento immobiliare condiviso può essere una soluzione. La seconda riguarda i cittadini non UE che vivono in Italia e hanno familiarità con la lingua italiana: per loro il programma greco è un’alternativa concreta ai programmi di altri Paesi europei. La terza riguarda chi ha figli, fratelli o genitori non UE e vuole facilitarne la residenza in Europa tramite un investimento immobiliare in Grecia.
Se la tua situazione rientra in uno di questi casi, la guida che segue si applica direttamente.
Le principali novità sulla Golden Visa greca dal 2026
Per comprendere il funzionamento del Golden Visa greco nel 2026, è necessario distinguere le riforme introdotte e consolidate nel corso del 2024 e del 2025 dagli sviluppi procedurali e normativi che dovrebbero plasmare il programma in futuro.
Modifiche introdotte nel 2024 e applicate nel 2025
Le regole attualmente in vigore sono il risultato di riforme significative attuate tramite modifiche al Codice dell’Immigrazione greco, che hanno introdotto un quadro di investimento differenziato in base alla localizzazione e alla tipologia dell’immobile.
Aumento delle soglie minime di investimento
Il programma prevede ora importi minimi di investimento diversi a seconda della zona in cui si trova l’immobile. Le aree a maggiore domanda sono soggette a una soglia più elevata, mentre per il resto del Paese si applica una soglia inferiore.
Differenziazione geografica delle aree di investimento
La soglia di investimento più alta si applica alla Regione dell’Attica, all’unità regionale di Salonicco, a Mykonos, Santorini e alle isole con una popolazione superiore a 3.100 abitanti. Tutte le altre aree rientrano nella soglia più bassa.
Requisito dell’unico immobile e superficie minima
Gli investimenti effettuati tramite il percorso immobiliare standard devono riguardare un solo immobile, che deve rispettare anche un requisito minimo di superficie. Questa regola limita la possibilità di combinare più unità di dimensioni ridotte per raggiungere la soglia prevista.
Categorie immobiliari speciali con soglie ridotte
Rimane disponibile un importo di investimento ridotto per casi specifici, come la conversione di immobili commerciali in residenziali o gli investimenti in edifici vincolati o tutelati. Tali opzioni sono soggette a requisiti documentali stringenti e all’effettivo completamento degli interventi previsti.
Restrizioni sulle locazioni a breve termine
Gli immobili acquistati nell’ambito del programma Golden Visa sono soggetti a limitazioni sulle locazioni brevi. Il rispetto di tali regole è direttamente collegato al rinnovo del permesso di soggiorno.
Queste misure costituiscono la base normativa di riferimento applicabile alle domande di Golden Visa presentate in vista del 2026.
Sviluppi che incidono sulla Golden Visa dal 2026
Sebbene per il 2026 non sia stata annunciata una ristrutturazione sostanziale del canale immobiliare della Golden Visa, l’attenzione si sposta soprattutto su aggiustamenti procedurali, chiarimenti applicativi e sullo sviluppo di percorsi di investimento complementari, piuttosto che su ulteriori aumenti delle soglie minime di investimento.
Uno degli sviluppi più rilevanti riguarda il calcolo della validità del permesso di soggiorno. Le autorità greche hanno annunciato l’intenzione di intervenire sulla prassi di retrodatare la validità del permesso alla data di presentazione della domanda. La modifica proposta prevede che il periodo di validità quinquennale decorra dalla data effettiva di rilascio del permesso, e non dalla data di deposito dell’istanza. All’inizio del 2026 questa misura è stata discussa pubblicamente ed è attesa una sua formalizzazione; tuttavia, i richiedenti dovrebbero sempre verificare la regola applicabile al momento della presentazione della domanda.
Un altro sviluppo rilevante è rappresentato dall’ampliamento delle opzioni di investimento alternative rispetto al settore immobiliare. In parallelo alla Golden Visa basata sull’acquisto di immobili, la Grecia ha introdotto ulteriori canali di residenza collegati a investimenti in settori innovativi, come le start-up registrate nell’ambito dei programmi nazionali per l’innovazione. Pur non sostituendo il percorso immobiliare, queste opzioni riflettono una più ampia strategia di politica economica volta a diversificare gli investimenti esteri.
Dal punto di vista pratico, il 2026 dovrebbe inoltre portare a una maggiore standardizzazione della documentazione e delle prassi amministrative, in continuità con i chiarimenti introdotti tramite decisioni ministeriali alla fine del 2025. Ciò incide sulle modalità di valutazione dei documenti di supporto, sulla verifica delle categorie immobiliari speciali e sul monitoraggio della conformità nel tempo.
Per i richiedenti che valutano il programma nel 2026, questo significa che la struttura di base della Golden Visa rimane stabile, ma è necessario prestare particolare attenzione ai dettagli procedurali, alle tempistiche e alla specifica categoria di investimento scelta.
Requisiti immobiliari per ottenere la Golden Visa
L’ottenimento della Golden Visa greca tramite investimento immobiliare richiede il rispetto di criteri specifici legati all’immobile. Tali requisiti variano in funzione della localizzazione dell’immobile e del canale di investimento utilizzato.
Gli investitori stranieri possono ottenere la Golden Visa acquistando immobili residenziali, come case o appartamenti, oppure, in determinati casi, attraverso specifici progetti immobiliari riconosciuti dalla legge. I terreni edificabili privi di una destinazione residenziale esistente o convertita non rientrano nel percorso immobiliare standard, salvo che facciano parte di uno sviluppo approvato conforme ai requisiti normativi.
L’importo minimo di investimento dipende dalla posizione geografica dell’immobile. Nelle aree a forte domanda si applicano soglie più elevate, mentre nel resto del Paese valgono soglie inferiori. Il valore dell’investimento è determinato dal prezzo di acquisto indicato nell’atto notarile e deve raggiungere la soglia prevista al momento della stipula. I costi accessori, come imposte, spese notarili e onorari legali, non concorrono al raggiungimento della soglia minima di investimento.
Nei percorsi immobiliari standard della Golden Visa, soggetti alle soglie più alte o più basse, l’investimento deve riguardare un unico immobile che soddisfi sia il requisito di valore minimo sia quello di superficie. In linea generale, non è consentito combinare più unità immobiliari per raggiungere la soglia richiesta.
Fa eccezione il caso di alcuni percorsi a soglia ridotta, come la conversione di immobili commerciali in uso residenziale o gli investimenti in edifici vincolati o tutelati, per i quali possono applicarsi regole diverse. Queste fattispecie sono soggette a requisiti documentali e di completamento particolarmente rigorosi e richiedono un’attenta valutazione legale.
Vantaggi della Golden Visa greca per cittadini extra-UE
Dal punto di vista pratico, la Golden Visa greca non è solo un titolo di soggiorno, ma uno strumento di pianificazione personale e familiare, che combina flessibilità, mobilità e stabilità giuridica.
Per i cittadini non appartenenti all’Unione Europea, la Golden Visa greca offre una serie di vantaggi pratici e strategici legati al diritto di soggiorno, alla mobilità e alla pianificazione di lungo periodo.
Diritto di soggiorno in Grecia
La Golden Visa concede un permesso di soggiorno rinnovabile, che consente ai cittadini extra-UE di risiedere legalmente in Grecia senza un obbligo minimo di permanenza.
Libertà di circolazione nello Spazio Schengen
I titolari del permesso possono viaggiare liberamente per brevi soggiorni all’interno dell’Area Schengen, facilitando la mobilità in gran parte dell’Europa.
Ricongiungimento familiare
I familiari diretti possono essere inclusi nella domanda, permettendo a coniugi e familiari a carico di ottenere il diritto di soggiorno con lo stesso titolo.
Nessun obbligo di residenza permanente
A differenza di altri regimi di residenza, la Golden Visa greca non richiede di vivere stabilmente in Grecia per mantenere il permesso.
Quadro legale stabile per la pianificazione a lungo termine
Il programma si fonda su una normativa consolidata e su permessi rinnovabili, offrendo prevedibilità agli investitori interessati a soluzioni di residenza durature.
Possibile percorso verso la residenza di lungo periodo
Pur non conferendo direttamente la cittadinanza, la Golden Visa può inserirsi in una strategia più ampia di residenza a lungo termine secondo il diritto greco ed europeo.
Questi elementi rendono la Golden Visa greca particolarmente interessante per i cittadini extra-UE che cercano una forma di residenza europea attraverso un percorso di investimento strutturato e basato sul settore immobiliare.
Procedura per richiedere la Golden Visa in Grecia nel 2026
Ottenere la Golden Visa greca tramite un investimento immobiliare è un processo che combina compravendita immobiliare e normativa sull’immigrazione. Sebbene la struttura generale sia chiara, l’ordine corretto delle fasi e la preparazione della documentazione sono elementi fondamentali per evitare ritardi o complicazioni.
La procedura inizia normalmente con l’individuazione di un immobile idoneo, che rispetti i requisiti della Golden Visa in termini di localizzazione, valore e stato giuridico. Prima di assumere qualsiasi impegno, l’immobile deve essere verificato non solo sotto il profilo legale ordinario, ma anche specificamente in relazione all’idoneità per la Golden Visa, poiché non tutti gli immobili rientrano nel quadro normativo attuale.
Una volta completato il processo d’acquisto dell’immobile, è possibile presentare la domanda di permesso di soggiorno. La documentazione richiesta include generalmente: un documento di identità valido, la prova di ingresso legale in Grecia, l’atto notarile di acquisto, la dimostrazione che la soglia minima di investimento è stata raggiunta tramite il sistema bancario greco, una copertura assicurativa sanitaria valida in Grecia e le dichiarazioni richieste dalle autorità per l’immigrazione. A seconda della tipologia di investimento, possono essere necessari ulteriori documenti, in particolare per le categorie immobiliari speciali.
Il ruolo dei professionisti è chiaramente distinto. Gli agenti immobiliari assistono nella ricerca e nella negoziazione dell’immobile, ma non verificano se un immobile soddisfi i requisiti della Golden Visa o della normativa sull’immigrazione. Questa responsabilità spetta all’avvocato, che svolge la due diligence legale, conferma l’idoneità dell’investimento ai fini del programma, prepara e presenta la domanda di soggiorno e si interfaccia con le autorità competenti. In CasaInGrecia gestiamo esattamente questo: due diligence legale sull’immobile, verifica dell’idoneità ai fini del programma, preparazione della documentazione per la domanda di soggiorno e coordinamento con le autorità competenti. Tramite procura, l’intera procedura può essere completata senza che tu debba essere fisicamente presente in Grecia.
Dopo la presentazione della domanda, il richiedente riceve una conferma che consente di soggiornare legalmente in Grecia durante l’esame della pratica. Il rilascio della carta di soggiorno richiede generalmente alcuni mesi e dipende dal carico amministrativo e dalla completezza del fascicolo. Il rispetto della corretta sequenza delle fasi e una documentazione preparata in modo accurato sono i principali fattori che permettono di mantenere le tempistiche sotto controllo.
Considerazioni pratiche per investitori stranieri che richiedono la Golden Visa
Sebbene la Golden Visa offra un quadro legale strutturato, le decisioni pratiche prese nelle fasi iniziali incidono in modo significativo sia sull’idoneità sia sui risultati di lungo periodo. Queste considerazioni riguardano principalmente i cittadini extra-UE, per i quali il programma è concepito, ma sono rilevanti anche per qualsiasi investitore straniero che valuti l’acquisto di immobili in Grecia.
La scelta della localizzazione è una delle decisioni strategiche più importanti. Le aree ad alta domanda, come le grandi città e le isole più conosciute, offrono maggiore visibilità di mercato e liquidità, ma sono soggette a soglie di investimento più elevate e a una concorrenza più intensa. Altre regioni possono presentare requisiti di accesso più bassi e dinamiche di investimento differenti. La scelta dovrebbe riflettere non solo il budget e l’idoneità normativa, ma anche l’uso previsto dell’immobile e la pianificazione di lungo periodo.
Gli investitori dovrebbero inoltre prestare attenzione ad alcuni errori ricorrenti, tra cui: impegnarsi su un immobile prima di averne confermato formalmente l’idoneità alla Golden Visa, presumere che qualsiasi acquisto di elevato valore sia automaticamente qualificante, oppure fare affidamento su rassicurazioni informali non supportate da verifiche legali scritte. Le recenti modifiche normative hanno reso il programma più tecnico, aumentando l’importanza delle verifiche legali preventive.
Infine, una pianificazione finanziaria accurata è essenziale. La soglia di investimento prevista dalla Golden Visa riguarda esclusivamente il prezzo di acquisto dell’immobile e non include l’imposta di trasferimento, le spese notarili e di registrazione, i costi legali o le spese di gestione dell’immobile. Inoltre, il possesso di una Golden Visa non determina automaticamente la residenza fiscale, che dipende da criteri distinti. Comprendere queste differenze in anticipo consente agli investitori di valutare correttamente il costo reale e le implicazioni complessive dell’investimento.
Se affrontato con aspettative realistiche, una pianificazione chiara e un’adeguata assistenza legale, il processo di ottenimento della Golden Visa in Grecia può essere gestito in modo prevedibile e controllato.
In pratica, è possibile detenere una Golden Visa senza diventare residenti fiscali in Grecia, ma la valutazione deve essere sempre fatta caso per caso, sulla base dei criteri di presenza e dei legami personali ed economici.
Il punto di partenza: verifica l’idoneità prima di cercare l’immobile
l rischio più frequente nel percorso Golden Visa non è trovare un immobile sbagliato: è impegnarsi su un acquisto prima di aver verificato se quell’immobile soddisfa i requisiti del programma. Le regole attualmente in vigore sono più specifiche di quanto le descrizioni generali online lascino intendere, e non tutti gli immobili di valore elevato sono automaticamente qualificanti.
Una Consulenza Legale Immobiliare è il modo più diretto per chiarire la tua situazione specifica: idoneità dell’immobile, soglia applicabile, requisiti documentali, implicazioni fiscali. Lavoriamo in italiano e gestiamo l’intero percorso, dall’acquisto fino alla presentazione della domanda di soggiorno.
