Golden Visa Grecia
Assistenza legale per il permesso di soggiorno attraverso investimento immobiliare. Dalla verifica dell’immobile fino al rilascio del permesso.
Residenza tramite investimento
Cos’è il Golden Visa in Grecia?
Il Golden Visa greco consente ai cittadini non-UE e ai loro familiari di ottenere un permesso di soggiorno quinquennale rinnovabile in Grecia attraverso un investimento immobiliare qualificato. Il permesso dà diritto a risiedere in Grecia e a viaggiare liberamente all’interno dell’area Schengen, senza obbligo di residenza effettiva nel Paese.
Il programma è stato introdotto nel 2013 e da allora è diventato uno dei più utilizzati in Europa. A partire da settembre 2024, la Grecia ha introdotto un sistema a zone con soglie di investimento differenziate, comprese tra 250.000 € e 800.000 €.
Una nota per i lettori italiani: in quanto cittadini dell’Unione Europea, i cittadini italiani non necessitano del Golden Visa per risiedere in Grecia o per acquistare un immobile. Il programma è riservato a cittadini non-UE. Questa pagina è rilevante per chi ha un coniuge, un partner o un familiare non-UE che desidera ottenere la residenza in Grecia tramite investimento immobiliare, oppure per cittadini non-UE residenti in Italia che intendono investire in Grecia.
Per una panoramica dettagliata del programma, della sua storia e delle condizioni generali di partecipazione, consultate la nostra guida su come richiedere un Golden Visa in Grecia.
Normativa vigente (aggiornamento 2026)
Soglie di Investimento e Requisiti
Le tre zone di investimento
Dal settembre 2024 la Grecia applica un sistema a zone con soglie minime differenti:
Zona A: 800.000 €. Comprende la regione dell’Attica (incluse Atene e il Pireo), la Grande Salonicco e tutte le isole con più di 3.100 abitanti (tra cui Mykonos, Santorini e Creta). L’immobile deve essere un’unità singola di almeno 120 m².
Zona B: 400.000 €. Comprende tutte le altre regioni della Grecia non incluse nella Zona A. Anche in questo caso è richiesta un’unità singola di almeno 120 m².
Categoria speciale: 250.000 €. Si applica alla conversione di immobili commerciali in residenziali o al restauro di edifici vincolati, indipendentemente dalla zona. La conversione o il restauro deve essere completato entro cinque anni.
Tre zone, tre soglie
Dal 2024 gli investimenti minimi vanno da 250.000 € a 800.000 € in base alla regione e al tipo di immobile.
Un investimento, tutta la famiglia
Coniuge, figli fino a 21 anni e genitori a carico possono essere inclusi senza investimento aggiuntivo.
Requisiti dell’immobile e modalità di pagamento
L’immobile deve essere acquistato come unità singola. Dal 2024, nelle Zone A e B non è più possibile combinare più immobili per raggiungere la soglia minima. La superficie minima abitabile è di 120 m² per le Zone A e B.
Il pagamento deve avvenire tramite bonifico bancario dal conto dell’acquirente a quello del venditore.
Non sono accettati pagamenti in contanti, pagamenti tramite terzi o criptovalute. La tracciabilità dei pagamenti è un requisito documentale del Golden Visa e deve essere completa.
Nucleo familiare
Il richiedente principale può includere il coniuge, i figli fino a 21 anni e i genitori a carico di entrambi i coniugi. Le unioni tra persone dello stesso sesso sono riconosciute. I familiari ottengono lo stesso permesso di soggiorno senza investimento aggiuntivo.
Il percorso legale
Il Processo Golden Visa Passo per Passo
Fase 1: Consulenza legale e valutazione strategica
Prima di cercare un immobile, si valuta se il Golden Visa è il percorso giusto per la tua situazione, quale zona e soglia di investimento si applica e quali documenti preparare. Questo avviene tramite una Consulenza Legale Immobiliare.
Fase 2: Verifica dell’immobile e conformità Golden Visa
Non tutti gli immobili sono idonei. L’immobile deve raggiungere la soglia minima della zona, rispettare i 120 m² di superficie (nelle Zone A e B) e costituire un’unità singola. Oltre alla due diligence standard (catena proprietaria, gravami, conformità edilizia), verifichiamo specificamente l’idoneità dell’immobile al Golden Visa.
Fase 3: Revisione del contratto e acquisto
Il contratto di compravendita viene analizzato, i rischi identificati e le modifiche negoziate. L’acquisto viene perfezionato davanti al notaio greco. L’imposta di trasferimento (3,09%) viene versata prima del rogito. L’intero flusso di pagamento deve essere documentato in modo conforme ai requisiti della domanda Golden Visa.
Fase 4: Presentazione della domanda
Dopo l’acquisto e la trascrizione della proprietà, la domanda di permesso di soggiorno viene presentata all’autorità competente. I documenti richiesti comprendono il titolo di proprietà, il passaporto, l’assicurazione sanitaria valida in Grecia, il certificato penale e la prova dell’investimento qualificato.
Fase 5: Biometria e rilascio del permesso
Per la raccolta dei dati biometrici (impronte digitali) è necessaria la presenza fisica in Grecia. Dopo la presentazione della domanda, si riceve un certificato provvisorio di soggiorno (Blue Receipt) che autorizza la permanenza in Grecia durante l’elaborazione. La carta Golden Visa viene rilasciata di norma entro due-quattro mesi dalla raccolta biometrica.
Rischi e criticità
Perché Serve Assistenza Legale per il Golden Visa
Errori frequenti che compromettono la domanda
I problemi più comuni riguardano l’acquisto di un immobile nella zona sbagliata o al di sotto della soglia minima, l’acquisto di più unità invece di un’unità singola (non più consentito nelle Zone A e B dal 2024), una documentazione incompleta o errata dei flussi di pagamento e immobili con problemi giuridici irrisolti (gravami, controversie sulla proprietà, irregolarità edilizie) che bloccano la domanda.
Non si tratta di rischi teorici. Sono problemi che riscontriamo nella pratica e che sono interamente prevenibili con una due diligence adeguata prima dell’acquisto.
Rischi relativi alla documentazione e ai pagamenti
La documentazione relativa al pagamento è uno degli aspetti più spesso trascurati. L’intero importo dell’investimento deve essere tracciabile dal conto bancario dell’acquirente a quello del venditore. Pagamenti effettuati tramite terze parti, suddivisi tra più conti o documentati in modo insufficiente possono comportare il rigetto della domanda. Lo stesso vale per documenti di supporto incompleti o incoerenti presentati insieme alla richiesta.
Gli obblighi non terminano con l’acquisto
Il mantenimento dell’investimento, gli obblighi fiscali e le regole sulla residenza continuano ad applicarsi per tutta la durata del permesso.
Obblighi successivi all’acquisto
Il Golden Visa non è un’operazione una tantum. L’investimento deve essere mantenuto affinché il permesso rimanga valido. Se si vende l’immobile, il permesso di soggiorno decade, a meno che non si reinvesta in un’altra proprietà idonea. I redditi da locazione dell’immobile sono soggetti all’imposta sul reddito in Grecia. Se si trascorrono più di 183 giorni all’anno in Grecia, si può acquisire la residenza fiscale greca, con conseguenze sulla tassazione del reddito mondiale.
Comprendere questi obblighi prima di investire, e non dopo, fa parte di una corretta pianificazione legale.
Perché la rappresentanza legale è importante
Perché hai bisogno di un avvocato per il Golden Visa
Il Golden Visa non è una semplice compravendita immobiliare. Si tratta di una procedura legale e amministrativa nella quale l’immobile rappresenta l’investimento qualificante per ottenere un permesso di soggiorno. I requisiti vanno ben oltre quelli affrontati da un normale acquirente: l’immobile deve soddisfare criteri specifici, il pagamento deve essere strutturato correttamente, la documentazione deve essere precisa e la domanda deve essere presentata nel rispetto della normativa sull’immigrazione.
Agenti immobiliari e sviluppatori possono aiutarti a trovare una proprietà, ma non possono verificarne lo status giuridico, confermarne l’idoneità ai fini del Golden Visa o garantire che la transazione sia strutturata in modo conforme ai requisiti della domanda. Queste sono attività di natura legale che richiedono una supervisione professionale indipendente.
Un avvocato specializzato in operazioni Golden Visa garantisce che la proprietà sia idonea prima dell’acquisto, che la transazione sia documentata correttamente, che la domanda sia completa e che tu comprenda pienamente i tuoi obblighi come titolare del permesso.
I nostri servizi
Golden Visa: Assistenza Legale di CasaInGrecia
Accompagniamo il processo Golden Visa dalla prospettiva legale. Il nostro ambito di intervento comprende:
Due diligence con verifica Golden Visa
Verifica legale completa dell’immobile, inclusa la verifica di idoneità al Golden Visa: classificazione della zona, soglia minima, superficie, requisito dell’unità singola.
Revisione del contratto e supporto alla transazione
Analisi e negoziazione del contratto di compravendita, supervisione del rogito, verifica della documentazione dei pagamenti conforme ai requisiti Golden Visa.
Registrazione fiscale e procura
Richiesta del codice fiscale greco (AFM) e preparazione della procura notarile per l’acquisto e la presentazione della domanda.
Preparazione e coordinamento della domanda
Raccolta della documentazione necessaria, coordinamento con l’autorità competente per l’immigrazione, presentazione della domanda di permesso di soggiorno.
Questi servizi vengono erogati nell’ambito del Pacchetto “Acquisto Sicuro” in Grecia o come incarico con ambito concordato individualmente. Il nostro ruolo è l’assistenza legale per l’investimento e la procedura di richiesta. Non forniamo consulenza in materia di immigrazione al di là dei requisiti legali dell’investimento immobiliare.
Confronto con altri Paesi
Golden Visa Grecia vs Portogallo vs Spagna
La Grecia non è l’unico Paese europeo a offrire la residenza tramite investimenti immobiliari. Portogallo e Spagna sono stati storicamente le principali alternative. Tuttavia, i programmi differiscono in modo significativo per stato attuale, accessibilità e requisiti legali.
Portogallo
Il programma Golden Visa del Portogallo è stato uno dei più popolari in Europa, ma ha subito importanti modifiche nel 2023. Gli investimenti immobiliari non costituiscono più un percorso valido per ottenere il visto. Il programma richiede ora investimenti in fondi di investimento (minimo 500.000 €), ricerca scientifica o progetti legati al patrimonio culturale. Per gli investitori interessati principalmente alla proprietà immobiliare associata ai benefici della residenza, il Portogallo non rappresenta più un’opzione diretta.
Spagna
Il programma Golden Visa spagnolo richiedeva un investimento immobiliare minimo di 500.000 €, senza restrizioni territoriali. Tuttavia, la Spagna ha annunciato la cessazione del proprio programma Golden Visa, con la progressiva eliminazione del percorso basato sugli investimenti immobiliari. Gli investitori interessati alla Spagna dovrebbero verificare lo stato attuale del programma prima di assumere qualsiasi impegno.
Perché la Grecia rimane competitiva
Il programma greco continua a offrire la residenza attraverso investimenti immobiliari con soglie di ingresso inferiori rispetto alla maggior parte delle alternative (250.000 € per progetti di riconversione qualificati e 400.000 € nella maggior parte delle regioni). Non prevede un requisito minimo di permanenza, consente di percepire redditi da locazione, include i familiari senza necessità di investimenti aggiuntivi e garantisce la libera circolazione nell’area Schengen. Il sistema a zone introdotto nel 2024 ha aumentato i costi nelle località più richieste, mantenendo però accessibile il programma nel resto del mercato.
La complessità legale del programma greco, in particolare per quanto riguarda il sistema a zone, il requisito dell’unità immobiliare unica e gli standard documentali, rende la rappresentanza legale indipendente ancora più importante rispetto a programmi più semplici. Tuttavia, per gli investitori che strutturano correttamente l’operazione, la Grecia rimane una delle opzioni di residenza tramite investimento più solide e interessanti in Europa.
Le risposte che cerchi
Domande frequenti
Domande sul Golden Visa in Grecia?
Risposte alle domande più comuni su requisiti di investimento, procedura legale, nucleo familiare e obblighi successivi all’acquisto.
Posso affittare l’immobile?
Sì. Gli immobili Golden Visa possono essere affittati sia a lungo termine sia a breve termine (ad esempio tramite Airbnb). I redditi da locazione sono soggetti all’imposta sul reddito greca. Per gli affitti brevi è richiesta la registrazione presso l’autorità competente. L’affitto non incide sulla validità del permesso di soggiorno, a condizione che l’immobile resti di proprietà del richiedente. Per i residenti fiscali in Italia, i redditi da locazione estera devono essere dichiarati anche nella dichiarazione dei redditi italiana.
Devo vivere in Grecia?
No. Il programma Golden Visa non prevede un obbligo di soggiorno minimo in Grecia. Puoi mantenere la residenza in un altro Paese e utilizzare il permesso esclusivamente per l’accesso all’area Schengen. Attenzione però: se trascorri più di 183 giorni all’anno in Grecia, potresti acquisire la residenza fiscale greca, con conseguenze sulla tassazione del reddito mondiale. Questo aspetto va valutato con il tuo commercialista prima dell’investimento.
I miei familiari possono essere inclusi?
Sì. Il richiedente principale può includere il coniuge, i figli fino a 21 anni e i genitori a carico di entrambi i coniugi. Le unioni tra persone dello stesso sesso sono riconosciute. Tutti i familiari inclusi ottengono lo stesso permesso di soggiorno e gli stessi diritti di circolazione nell’area Schengen, senza investimento aggiuntivo.
Cosa succede se cambiano le regole?
I permessi già rilasciati non sono generalmente interessati da modifiche normative successive, purché le condizioni originali continuino a essere soddisfatte (in particolare il mantenimento dell’investimento). Le nuove domande sono soggette alle regole vigenti al momento della presentazione. Poiché le soglie di investimento sono già cambiate in passato, consigliamo di pianificare sulla base della normativa attuale senza fare affidamento su periodi transitori.
Quanto dura l’intero processo?
Dalla selezione dell’immobile al rilascio della carta Golden Visa, bisogna prevedere un periodo di tre-sei mesi. La fase di due diligence e acquisto richiede di norma quattro-otto settimane. I tempi di elaborazione della domanda variano in base alla regione e al carico di lavoro dell’ufficio competente. Dopo la presentazione della domanda, si riceve un certificato provvisorio (Blue Receipt) che autorizza il soggiorno in attesa del rilascio.
Il Golden Visa è ancora disponibile nel 2026?
Sì. Il programma Golden Visa greco è attivo dal 2026. La via dell’investimento immobiliare rimane il percorso principale. Il programma ha subito significative modifiche ad agosto 2024 (introduzione del sistema a zone e aumento delle soglie), ma la struttura fondamentale, ovvero l’investimento immobiliare in cambio di un permesso di soggiorno quinquennale rinnovabile, non è cambiata.
Quali sono gli obblighi fiscali in Italia?
Chi è residente fiscale in Italia e possiede un immobile all’estero deve dichiararlo nel Quadro RW della dichiarazione dei redditi. Questo comporta il pagamento dell’IVIE (attualmente 1,06% del valore dell’immobile), dovuta annualmente indipendentemente dal reddito. I redditi da locazione devono essere dichiarati sia in Grecia sia in Italia, con un meccanismo di credito d’imposta previsto dalla Convenzione Italia-Grecia per evitare la doppia imposizione. È fortemente consigliata una consulenza coordinata con il proprio commercialista italiano prima di procedere con l’investimento.
Hai bisogno di ulteriori informazioni?
Il nostro team legale è a tua disposizione per assisterti.
Stai valutando un investimento immobiliare in Grecia con Golden Visa?
Prenota una Consulenza Legale Immobiliare per valutare i requisiti legali e l’idoneità del tuo investimento. Onorari fissi. Assistenza indipendente. Tutto in italiano.