Atene è l’unico mercato immobiliare metropolitano della Grecia. Tutte le altre destinazioni popolari, da Creta alle Cicladi, sono invece mercati stagionali trainati dal turismo. Atene, invece, presenta una domanda di locazione costante durante tutto l’anno (studenti, professionisti, espatriati, nomadi digitali), un mercato transazionale liquido con oltre 9.000 compravendite residenziali solo nel secondo trimestre del 2025 (di cui quasi il 40% con partecipazione internazionale) e l’infrastruttura di una capitale europea: aeroporto internazionale, metropolitana, ospedali, università e voli tutto l’anno verso la maggior parte delle città europee.
Per un acquirente italiano, Atene è particolarmente agevole da raggiungere: ci sono voli diretti da Roma, Milano, Venezia, Bologna e da altri aeroporti italiani, con tempi di volo di circa due ore. A differenza di molte destinazioni insulari greche raggiungibili solo stagionalmente, Atene ha collegamenti tutto l’anno. La vicinanza geografica e culturale con l’Italia rende Atene una scelta naturale per chi cerca una seconda casa o un investimento nel Mediterraneo orientale.
Atene resta sensibilmente più accessibile di città come Barcellona o Lisbona. Un appartamento semicentrale di 80 mq a Koukaki o Pangrati costa 200.000-280.000 euro. Lo stesso a Barcellona costa 350.000-500.000 € e a Lisbona 300.000-450.000 €.
I rendimenti da locazione ad Atene (4,5-5% lordo per il lungo termine e fino all’8% per piccoli appartamenti in zone centrali) sono tra i più competitivi del Sud Europa. I prezzi sono cresciuti del 7,6% su base annua nel primo trimestre del 2026, ma il margine di convenienza rispetto alle capitali iberiche rimane significativo.
Per fare un confronto con l’Italia, un appartamento equivalente in zona semicentrale a Milano o Roma costa 350.000-500.000 €. Atene offre un rapporto prezzo-rendimento più favorevole, con un mercato delle locazioni strutturalmente solido e una crescita dei prezzi che non mostra segni di rallentamento.
Il progetto Ellinikon (la riqualificazione dell’ex aeroporto di Atene, che richiede un investimento di 8 miliardi di euro) rappresenta un fattore strutturale di valore a medio-lungo termine per i sobborghi meridionali e per l’intera regione dell’Attica. Atene funziona anche da base logistica per tutta la Grecia: voli interni e traghetti per le isole sono disponibili da qui come da nessun’altra città greca.
I quartieri di Atene: quale zona si adatta al tuo obiettivo?
Atene non è un unico mercato. La differenza tra acquistare a Kolonaki e a Peristeri è paragonabile a quella tra acquistare ad Atene e su un’isola greca. Ogni zona presenta un profilo di acquirenti diverso, un livello di prezzi diverso e specifiche legali e pratiche proprie.
Centro storico e aree centrali (Kolonaki, Syntagma, Plaka, Monastiraki)
Il quartiere di lusso. Kolonaki raggiunge i 4.000-5.000 €/mq, con appartamenti ristrutturati in posizioni top che superano i 6.000 €/mq. Plaka e Monastiraki sono molto richieste per gli affitti a breve termine, ma le nuove licenze Airbnb in queste zone sono state sospese dal 2025 nell’ambito delle restrizioni governative sugli affitti a breve termine nelle zone ad alta pressione abitativa.
La densità di siti archeologici e zone vincolate è molto superiore alla media greca. Gli immobili situati nelle vicinanze di siti designati possono essere soggetti a restrizioni riguardanti le ristrutturazioni, le modifiche strutturali o i cambiamenti della facciata. Questi vincoli non sono sempre evidenti dall’annuncio. Gli immobili storici presentano spesso catene proprietarie complesse che richiedono una verifica dei titoli particolarmente accurata.
Quartieri emergenti a vocazione residenziale (Koukaki, Pangrati, Neos Kosmos, Exarchia)
Qui si è concentrata la crescita degli ultimi cinque anni. Koukaki e Pangrati sono tra i quartieri che hanno registrato un apprezzamento più rapido, con prezzi di richiesta intorno ai 2.900-3.500 €/mq a metà del 2025. Questi quartieri sono popolari sia per la locazione a lungo termine (per la vicinanza al centro e i buoni collegamenti con i mezzi pubblici) sia per quella a breve termine (dove le licenze sono ancora disponibili). Neos Kosmos offre dinamiche simili, ma con prezzi d’ingresso leggermente inferiori. Exarchia è il micro-mercato più caratteristico: i prezzi sono più bassi (2.000-2.800 €/mq), c’è una forte domanda da parte di studenti universitari, ma ci sono dinamiche sociali e immobiliari specifiche da valutare.
Sobborghi nord (Kifissia, Ekali, Marousi)
Si tratta dell’enclave residenziale tradizionale delle famiglie ateniesi benestanti. A Ekali, oltre il 61% degli immobili in vendita ha un prezzo superiore al milione di euro. Queste zone sono concepite per viverci, non per ottenere rendimenti da investimento. Offrono spazi verdi, scuole internazionali e un’atmosfera suburbana. I rendimenti da locazione sono più bassi rispetto alle zone centrali e la domanda turistica è quasi inesistente. Se state acquistando una casa per viverci ad Atene, i sobborghi del nord meritano di essere presi in considerazione. Se invece cercate un reddito da locazione, tipicamente non sono la scelta giusta.
Sobborghi sud e Riviera ateniese (Glyfada, Voula, Vouliagmeni, Elliniko)
Il segmento più dinamico del mercato immobiliare di Atene. I prezzi variano da circa 4.000 €/mq a Glyfada fino a oltre 7.300 €/mq a Vouliagmeni, con nuovi sviluppi di alto livello che superano queste cifre. I sobborghi meridionali hanno registrato un apprezzamento di circa il 14% legato al progetto Ellinikon. Il profilo dell’acquirente è premium: seconda casa, famiglie di espatriati e investitori che cercano affitti a lungo termine di fascia alta. Glyfada e Voula offrono accesso al mare e un ambiente cosmopolita. Vouliagmeni è il sobborgo più esclusivo. La zona di Ellinikon è da tenere d’occhio, ma è ancora in fase di costruzione, pertanto i tempi di consegna e i prezzi finali vanno valutati con cautela.
Pireo e sobborghi ovest (Peristeri, Korydallos, Egaleo)
Il segmento più accessibile di Atene, con prezzi da 1.300 a 2.500 €/mq. Pireo è attualmente in fase di riqualificazione (Faliro Bay Redevelopment, 370 milioni di euro). Peristeri è un esempio emblematico di come l’apprezzamento degli immobili sia trainato dalle infrastrutture: dopo l’estensione della metropolitana nel 2021, i prezzi degli immobili sono aumentati di circa il 42%. Per chi ha un budget più limitato o un orizzonte di lungo periodo, i sobborghi occidentali offrono prezzi d’ingresso inferiori rispetto al centro o al sud di Atene, con un potenziale di rivalutazione legato alle infrastrutture.
Tre profili di acquirente: investitore, seconda casa e Golden Visa
Atene attira acquirenti con obiettivi sostanzialmente diversi e questa distinzione ha implicazioni concrete. La posizione, la fascia di prezzo, i rischi legali da considerare e i vincoli normativi applicabili dipendono tutti dall’obiettivo che si intende raggiungere.
L’investitore da rendita
Atene offre rendimenti lordi da locazione a lungo termine di circa il 4,5-5% nelle zone centrali, con punte fino all’8% per piccoli appartamenti (sotto i 75 mq) in zone turistiche ad alta domanda. La locazione breve (Airbnb) è più redditizia, ma meno prevedibile, più impegnativa da gestire e soggetta a una crescente pressione regolamentare.
Dal 2024, Atene ha introdotto dei limiti alla registrazione di nuovi immobili per l’affitto breve in zone specifiche. Dal 2025, diversi quartieri centrali sono soggetti a una sospensione delle nuove registrazioni su Airbnb per gli immobili situati in aree ad alta pressione abitativa. Ciò significa che, se acquistate un immobile in una di queste zone con l’intenzione di metterlo su Airbnb, potreste non ottenere la licenza necessaria. La restrizione riguarda le nuove registrazioni; gli immobili già in possesso di licenza possono continuare a operare. Le zone interessate vengono aggiornate periodicamente e, prima dell’acquisto, è necessario verificare lo status di un indirizzo specifico con un avvocato.
Inoltre, gli immobili acquistati tramite il programma Golden Visa non possono essere utilizzati per l’affitto breve. Si tratta di un requisito del programma e non di una regolamentazione locale. Chi punta sia al Golden Visa sia ai redditi di Airbnb deve sapere che questi due obiettivi sono incompatibili.
La domanda di locazione a lungo termine ad Atene è strutturalmente solida: studenti universitari, giovani professionisti, lavoratori internazionali e nomadi digitali generano una domanda costante durante tutto l’anno. Per gli investitori che puntano a un reddito stabile e prevedibile, la locazione a lungo termine nel quartiere giusto resta la strategia più lineare.
Seconda casa o residenza principale
Atene offre appartamenti ristrutturati in quartieri centrali a partire da 150.000-200.000 € e ville nei sobborghi meridionali a partire da 500.000 €. La città rappresenta una base pratica per chi desidera una vita urbana europea, con facile accesso alle isole greche e al più ampio Mar Mediterraneo.
Per chi ha intenzione di trasferirsi ad Atene, è importante considerare gli aspetti fiscali e di residenza fin dall’inizio. La Grecia offre una tassazione forfettaria del 7% sui redditi pensionistici di fonte estera per chi trasferisce la residenza fiscale nel Paese, valida per un massimo di 15 anni.
Golden Visa
La soglia del Golden Visa per la regione di Atene/Attica è di 800.000 € per gli immobili residenziali standard, dopo l’aumento di settembre 2024 per le zone ad alta domanda (che includono tutta l’Attica, Salonicco, Mykonos, Santorini e le isole con oltre 3.100 abitanti). La soglia di 250.000 € è disponibile solo per i progetti di conversione da commerciale a residenziale. La soglia di 400.000 € si applica alle regioni non classificate come ad alta domanda.
Le classificazioni delle zone e le soglie sono stabilite con decreto ministeriale e possono subire variazioni. Non affidatevi a indicazioni generiche su “250.000 € Golden Visa ad Atene”: questa soglia si applica solo a specifici progetti di conversione e non al mercato residenziale generale.
Prezzi degli immobili ad Atene: cosa aspettarsi per zona
Le fasce di prezzo riportate di seguito si basano su dati di Spitogatos e della Banca di Grecia (seconda metà del 2025/inizio del 2026). All’interno di ogni zona, il prezzo varia significativamente in base allo stato dell’immobile (ristrutturato vs. originale), al piano, alla presenza dell’ascensore, alla vicinanza alla metropolitana, alla vista e allo spazio esterno. Un appartamento ristrutturato con terrazza a Koukaki può costare il 40-50% in più rispetto a un’unità non ristrutturata situata a un piano inferiore nello stesso edificio.
I quartieri centrali premium (Kolonaki, Syntagma e Plaka) si attestano tra i 3.500 e i 6.000 €/mq, con gli appartamenti ristrutturati in posizioni top a Kolonaki che superano questa soglia. Nella fascia centrale emergente (Koukaki, Pangrati, Neos Kosmos), i prezzi si attestano intorno ai 2.800-3.500 €/mq: questi quartieri hanno registrato le performance migliori in città negli ultimi due anni. Exarchia offre un punto d’ingresso più basso, intorno ai 2.000-2.800 €/mq, con un profilo di mercato specifico già descritto.
I sobborghi settentrionali (Kifissia, Ekali, Marousi) raggiungono i 2.800-5.000 €/mq e oltre nei loro segmenti residenziali di lusso, anche se i rendimenti sono bassi rispetto al prezzo. I sobborghi meridionali e la Riviera Ateniese sono la zona più costosa al di fuori del centro storico: Glyfada e Voula a circa 4.000 €/mq, Vouliagmeni a 7.300 €/mq e i nuovi sviluppi premium nella zona di Ellinikon a oltre 10.000 €/mq.
All’estremità più accessibile del mercato, i sobborghi occidentali (Peristeri, Korydallos, Egaleo) vanno da 1.300 a 2.500 €/mq, mentre il Pireo, in piena fase di riqualificazione, si colloca tra 1.800 e 3.000 €/mq. Queste zone sono ideali per chi ha un orizzonte temporale più lungo e punta sull’apprezzamento legato alle infrastrutture.
All’interno di ogni zona, lo stato dell’immobile è determinante. Un appartamento ristrutturato con spazio esterno, ascensore e vicinanza alla metropolitana a Koukaki può costare il 40-50% in più rispetto a un’unità non ristrutturata nello stesso edificio. Le medie al metro quadro sono un punto di partenza, non una guida affidabile per il prezzo di un immobile specifico.
Specificità legali per l’acquisto ad Atene: cosa cambia rispetto al resto della Grecia
Ad Atene, esistono quattro particolarità di natura legale e normativa che non trovano la stessa applicazione nel resto della Grecia. Due di queste, le restrizioni relative ad Airbnb e i requisiti archeologici, incidono direttamente sul valore degli immobili. Le altre due, la transizione catastale e gli aspetti relativi alla proprietà condominiale, richiedono un’attenta valutazione e si applicano in linea di principio in tutta la Grecia, ma necessitano di particolare attenzione ad Atene, a causa del volume e dell’età del patrimonio immobiliare che comportano un rischio maggiore di complicazioni.
Ktimatologio: transizione catastale in Attica
Atene e la regione dell’Attica stanno completando la migrazione dal vecchio sistema dei registri ipotecari (Ypothikofilakeio) al catasto nazionale moderno (Ktimatologio). Per alcuni immobili, soprattutto nei quartieri storici centrali e nelle aree periferiche, lo stato catastale potrebbe essere ancora parziale o in fase di aggiornamento. Prima dell’acquisto, il vostro avvocato deve verificare l’iscrizione dell’immobile nel Ktimatologio. Per un acquirente italiano, abituato al sistema della Conservatoria dei Registri Immobiliari e del Catasto, la differenza è significativa: in Grecia, infatti, non esiste un ente unico equivalente all’Agenzia delle Entrate che centralizzi le funzioni catastali e fiscali e il sistema non offre lo stesso livello di verifica automatica pre-vendita.
Vincoli archeologici e paesaggistici
Atene presenta una densità di siti archeologici, edifici vincolati e zone protette molto superiore alla media greca. Gli immobili situati nelle vicinanze di siti designati (come l’Acropoli, l’Agorà Romana, il Ceramico e altri) possono essere soggetti a restrizioni che limitano il tipo di ristrutturazione, vietano le modifiche strutturali o richiedono l’approvazione del Consiglio Archeologico per gli interventi sulla facciata. Questi vincoli non sono sempre indicati negli annunci. Un immobile in offerta a sconto in una zona vincolata può esserlo proprio perché il suo potenziale di ristrutturazione o sviluppo è limitato. Pertanto, è necessario che il vostro avvocato immobiliare in Grecia verifichi lo status archeologico e urbanistico di qualsiasi immobile nel centro di Atene.
Restrizioni sugli affitti brevi
Le restrizioni sulle nuove registrazioni di Airbnb in specifiche zone di Atene sono decisioni regolamentari che incidono direttamente sul potenziale di reddito dell’immobile. Non si tratta di mere teorie: vengono applicate e incidono sull’economia dell’acquisto. Se la vostra strategia di investimento si basa sui redditi da locazione breve, lo status legale dell’indirizzo specifico è un elemento fondamentale della due diligence, non un dettaglio da verificare in un secondo momento.
Polykatoikia: specificità condominiali
La stragrande maggioranza degli appartamenti di Atene si trova in edifici condominiali (polykatoikia) con spazi comuni e una struttura di gestione condominiale. La due diligence per un appartamento ad Atene deve includere la revisione del regolamento condominiale, la storia delle delibere assembleari, l’eventuale presenza di debiti del condominio (spese comuni arretrate, interventi di manutenzione) e lo stato di lavori pianificati o approvati. I debiti condominiali, in alcune circostanze, possono creare complicazioni per i nuovi proprietari.
Il processo di acquisto ad Atene: passi fondamentali e considerazioni pratiche
Atene ha un ritmo di mercato più sostenuto rispetto alla maggior parte delle altre destinazioni greche.
Il tempo medio di vendita per un immobile ben posizionato nei quartieri centrali è di circa 45-75 giorni. Avere il codice fiscale greco (AFM), il conto corrente e l’avvocato già operativi prima di iniziare le visite non è una scelta facoltativa, ma una condizione necessaria per poter agire tempestivamente.
Le provvigioni ad Atene sono solitamente comprese tra il 2% e il 3% del prezzo di vendita. A differenza dell’Italia, dove di norma è il venditore a farsi carico delle provvigioni, in Grecia l’acquirente può essere chiamato a pagarne l’intero importo. Chiarite la struttura delle commissioni prima di collaborare con un’agenzia.
Atene è ben attrezzata per le transazioni a distanza. L’infrastruttura di mercato (accesso digitale al catasto, dichiarazioni fiscali elettroniche, notai con esperienza nell’assistenza di acquirenti internazionali) è più sviluppata rispetto a molti mercati insulari. L’intero processo di acquisto può essere completato tramite procura notarile rilasciata in Italia davanti a un notaio italiano munita di apostille. L’acquirente non deve necessariamente recarsi ad Atene per nessuna fase del processo.
Rendimenti da locazione e ritorni sull’investimento ad Atene
Per quanto riguarda la locazione a lungo termine, i rendimenti lordi nelle zone centrali si aggirano intorno al 4,5-5%, con punte fino all’8% per piccoli appartamenti (sotto i 75 mq) in zone ad alta richiesta. I rendimenti più elevati si riscontrano nei quartieri centrali in fase di sviluppo (Koukaki, Pangrati, Neos Kosmos) e nelle vicinanze delle università. I rendimenti più bassi si riscontrano nelle zone residenziali premium (Kolonaki, Kifissia, Vouliagmeni).
Per quanto riguarda la locazione breve, dove le licenze sono ancora disponibili, i rendimenti di Airbnb possono superare quelli della locazione lunga, ma sono meno prevedibili, più impegnativi da gestire e dipendono dalla stagionalità e dall’evoluzione del quadro normativo. La disponibilità della licenza è la variabile critica.
I prezzi degli immobili ad Atene sono aumentati di circa il 7-9% annuo dal 2022. Per il 2026, le proiezioni indicano una crescita più moderata, compresa tra il 4% e il 7%, con Atene che dovrebbe superare la media nazionale.
Le cifre sopra riportate sono lorde. Il rendimento netto, dopo ENFIA, imposte sui redditi da locazione (15-45% progressivo), spese condominiali, manutenzione, sfitto e gestione, è sensibilmente inferiore. Chi è fiscalmente residente in Italia e possiede un immobile ad Atene è tenuto a dichiararlo nel quadro RW e a versare l’IVIE (1,06% annuo), a prescindere dal reddito prodotto. I canoni di locazione greci devono essere dichiarati anche in Italia, con un credito d’imposta per le imposte già versate in Grecia, ai sensi della Convenzione Italia-Grecia. Si consiglia vivamente di rivolgersi a un commercialista italiano per una consulenza.
Domande frequenti
Atene è diventata uno dei mercati immobiliari più seguiti d’Europa, attirando acquirenti internazionali alla ricerca di uno stile di vita particolare, di buoni rendimenti sugli investimenti, dell’opportunità di ottenere la residenza e di prezzi di ingresso relativamente più bassi rispetto a molte altre capitali dell’Europa occidentale. La domanda è stata trainata dalla riqualificazione urbana, dalla crescita del turismo, dagli investimenti stranieri e da grandi progetti infrastrutturali. Tuttavia, il mercato è diventato anche più regolamentato e complesso di quanto molti acquirenti si aspettino.
Le domande che seguono illustrano gli aspetti pratici dell’acquisto di un immobile ad Atene nel 2026, quali ad esempio: chi può acquistare, come funzionano le regole del Golden Visa, quali quartieri si adattano alle diverse strategie di investimento, i prezzi medi degli appartamenti in tutta la città e i rischi legali e normativi che gli acquirenti stranieri devono conoscere prima di procedere all’acquisto.
Gli stranieri possono comprare casa ad Atene?
Sì. Non ci sono restrizioni per l’acquisto di immobili da parte di cittadini stranieri ad Atene. I cittadini UE, italiani inclusi, possono acquistare alle stesse condizioni dei cittadini greci. Atene non è classificata come zona militare di confine. L’unico requisito universale è il codice fiscale greco (AFM, l’equivalente del codice fiscale italiano).
Qual è l’investimento minimo per il Golden Visa ad Atene?
Per gli immobili residenziali standard ad Atene/Attica, la soglia è di 800.000 € a partire da settembre 2024. La soglia di 250.000 € si applica solo ai progetti di conversione da uso commerciale a residenziale. Non affidatevi a indicazioni generiche su “250.000 € per il Golden Visa ad Atene”. Le classificazioni e le soglie possono cambiare per decreto ministeriale. Verificate le soglie aggiornate con il vostro avvocato.
Quale quartiere di Atene è migliore per investire?
Dipende dall’obiettivo. Per un reddito da locazione a lungo termine, i quartieri ideali sono Koukaki, Pangrati e Neos Kosmos. Per un apprezzamento a lungo termine: i sobborghi a sud (zona Ellinikon). Per la qualità della vita: Kolonaki, Kifissia e Glyfada. Attenzione: diversi quartieri centrali hanno restrizioni per le nuove registrazioni su Airbnb.
Posso affittare su Airbnb la mia casa ad Atene?
Dipende dalla località. A partire dal 2024/2025, Atene ha introdotto restrizioni sulle nuove registrazioni per l’affitto a breve termine nelle zone ad alta pressione abitativa. Diversi quartieri centrali sono soggetti a una sospensione delle nuove licenze Airbnb. La restrizione riguarda le nuove registrazioni e non gli immobili già in possesso di licenza. Le zone e le regole vengono aggiornate periodicamente.
Quanto costa un appartamento ad Atene?
I prezzi variano notevolmente da un quartiere all’altro. Nei quartieri emergenti centrali, come Koukaki e Pangrati, per 70-90 mq si spendono 200.000-315.000 €. Kolonaki: 280.000-450.000 € e oltre. Riviera (Glyfada, Voula): 280.000-650.000 € Sobborghi ovest (Peristeri): 90.000-175.000 €.
Quali sono i rischi di comprare casa ad Atene?
I rischi specifici di Atene includono: catene proprietarie complesse negli immobili del centro storico, vincoli archeologici e paesaggistici che limitano le ristrutturazioni nelle zone protette, una regolamentazione in evoluzione sugli affitti brevi che può incidere sulle proiezioni di reddito, debiti a livello condominiale negli edifici datati e una dinamica competitiva del mercato che può spingere gli acquirenti a saltare la due diligence. Tutti questi rischi possono essere gestiti con il supporto legale adeguato.
Atene è un mercato dove prepararsi paga
Atene presenta più variabili di qualsiasi altro mercato immobiliare greco. Lo status della licenza Airbnb per un indirizzo specifico, la classificazione archeologica di un edificio nel centro storico, la posizione catastale di un immobile ancora in fase di migrazione, la storia finanziaria del condominio: queste non sono domande astratte. Sono le domande che determinano se un acquisto è solido, e non sono visibili in un annuncio.
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