La Grecia è diventata uno dei mercati immobiliari più discussi in Europa per gli acquirenti stranieri. Tuttavia, la distanza tra le aspettative e il costo effettivo degli immobili può essere significativa. Questa guida risponde alla domanda che la maggior parte degli acquirenti italiani si pone: quanti soldi mi servono per comprare in Grecia? Non si tratta di una panoramica statistica del mercato (per quella esiste il nostro approfondimento), ma di un’analisi pratica di cosa si può acquistare con il proprio budget, in quali zone e quanto si spende effettivamente, considerando tasse e spese aggiuntive rispetto al prezzo di listino.
Quanto costa una casa in Grecia? La risposta rapida
I prezzi degli immobili residenziali in Grecia variano da circa 1.000-1.500 € al metro quadro nelle zone meno richieste (entroterra e città minori) fino a 4.000-7.000 € o più al metro quadro nelle località più prestigiose, come il centro di Atene, la Riviera Ateniese, Mykonos e Santorini. Un appartamento di medie dimensioni (70-90 mq) in una zona turistica popolare costa indicativamente tra 150.000 e 350.000 euro. Questa è la risposta più rapida.
La risposta più completa è che i prezzi in Grecia variano notevolmente in base a quattro fattori: la località (un immobile costiero sulle Cicladi e uno nell’entroterra del Peloponneso non appartengono allo stesso mercato), la tipologia (appartamento, casa indipendente o villa), la vicinanza al mare (gli immobili fronte mare hanno un sovrapprezzo considerevole rispetto a quelli anche solo a 500 metri nell’entroterra) e lo stato dell’immobile (un immobile ristrutturato e uno da ristrutturare possono differire del 50% o più nella stessa strada).
Il confronto più immediato per un acquirente italiano è con le altre destinazioni mediterranee: la Grecia resta più accessibile rispetto alla Spagna (Costa del Sol, Maiorca) e al Portogallo (Algarve) per gli immobili di fascia media e costiera, anche se i prezzi sono aumentati in modo significativo dal 2018. Secondo i dati della Banca di Grecia, i prezzi residenziali sono aumentati del 7,7% circa su base annua nel terzo trimestre del 2025, dopo una crescita media annua intorno al 9% nel 2024.
Cosa si compra con il proprio budget? Tre scenari concreti
Invece di elencare i prezzi al metro quadro per regione (utili per gli analisti, ma poco intuitivi per chi deve acquistare), ecco cosa si può comprare con tre diversi budget.
Budget fino a 150.000-200.000 €
Questo è il livello minimo per gli acquirenti stranieri. Con questo budget è possibile acquistare un appartamento di piccole-medie dimensioni (40-70 mq) in una zona turistica di media popolarità o un immobile più grande in una località meno richiesta. Tra le opzioni realistiche ci sono appartamenti nel Peloponneso, in Epiro o sulla costa continentale, appartamenti in città di provincia come Patrasso, Volos o Kavala, unità più piccole su isole meno frequentate (Leros, Symi, Ikaria, parte di Lesbo) o immobili da ristrutturare in villaggi costieri a Creta o nel Dodecaneso.
A questo livello si trovano tipicamente immobili funzionali, ma non moderni, spesso di 20-40 anni, che a volte necessitano di interventi estetici. La vicinanza al mare è possibile, ma il fronte mare è raro a questo budget nelle zone turistiche consolidate. Molti immobili in questa fascia si trovano su isole raggiungibili solo via traghetto o con voli stagionali. Verificate i collegamenti diretti dall’Italia prima di scegliere una località.
Budget 200.000-500.000 €
In questo caso, il mercato greco diventa davvero interessante per gli acquirenti italiani. Le opzioni a disposizione si ampliano notevolmente: un appartamento moderno di 70-100 mq in una popolare destinazione insulare (Creta, Rodi, Corfù o Calcidica), una piccola villa o casa indipendente con spazio esterno su un’isola di fascia media o sulla costa del Peloponneso, un appartamento in un quartiere semicentrale di Atene con un buon potenziale di affitto o una casa in pietra ristrutturata in un ricercato villaggio cretese o ionico.
Un riferimento rilevante in questa fascia di prezzo è il programma Golden Visa greco, che richiede un investimento minimo di 250.000 € per la conversione da uso commerciale a residenziale, 400.000 € nella maggior parte delle regioni e 800.000 € nelle località di pregio come Atene, Salonicco, Mykonos e Santorini. Per chi è interessato a ottenere un permesso di soggiorno tramite un investimento immobiliare, il programma diventa accessibile in questa fascia di budget.
Budget da 500.000 € in su
In questo caso, ci si muove nel segmento premium. Le opzioni includono ville con piscina privata su isole popolari come Creta, Corfù, Paros e Naxos, immobili con vista mare sulla Riviera Ateniese (Glyfada, Voula e Vouliagmeni), appartamenti di lusso nel centro di Atene (Kolonaki, Plaka e Pangrati) o proprietà di alto livello a Mykonos e Santorini. Mykonos e Santorini sono mercati a sé stanti: le ville di qualità partono regolarmente da oltre 1.000.000 € e possono raggiungere i 3.000.000-5.000.000 € o più.
Ricordate che il prezzo di listino non corrisponde al costo totale. La sezione successiva spiega cosa si paga in più.
Come la località determina il prezzo: breve guida regionale
I prezzi in Grecia variano più in base alla località che a qualsiasi altro fattore. Ecco una panoramica rapida per macro-area. Per informazioni dettagliate sulle singole zone, rimandiamo alle nostre guide di località.
Atene e l’Attica presentano la fascia di prezzo più ampia di qualsiasi mercato greco. Il centro città ha un prezzo medio di 2.400-2.600 €/mq (Q4 2025), con una significativa variazione: la periferia ha un prezzo che varia da 1.500 a 2.000 €/mq, mentre la Riviera sud (Glyfada, Voula, Vouliagmeni) ha un prezzo che varia da 4.000 a oltre 10.000 €/mq. Atene offre i rendimenti da locazione più alti della Grecia (4-5% lordo in media) e voli diretti dall’Italia tutto l’anno. Per un dettaglio per quartiere, la guida all’acquisto ad Atene approfondisce ogni zona.
Salonicco è più accessibile di Atene, ma sta crescendo più rapidamente: +9,6% su base annua nel Q3 2025, secondo i dati della Banca di Grecia. I prezzi medi di richiesta si aggirano intorno ai 2.600 €/mq nel Q4 2025. Forte domanda universitaria e crescente interesse internazionale.
Creta è l’isola più grande e la destinazione più popolare per gli acquirenti stranieri. I prezzi variano notevolmente tra le quattro province: Chania (la più costosa, con prezzi che vanno da 2.500 a 3.500 €/mq nelle zone costiere), Heraklion (più accessibile, con prezzi che vanno da 1.800 a 2.500 €/mq), Rethymno e Lasithi (con prezzi che vanno da 1.200 a oltre 4.000 €/mq, con prezzi superiori per le proprietà di lusso a Elounda). Sono disponibili voli diretti stagionali dall’Italia per Heraklion e Chania. Per le specificità della compravendita sull’isola, rimandiamo alla guida all’acquisto a Creta.
Le Cicladi (Mykonos, Santorini, Paros e Naxos) sono un mercato premium. Mykonos e Santorini sono tra le località più costose della Grecia, con ville di qualità che partono da 500.000 € e che spesso superano i vari milioni. Paros e Naxos sono più accessibili, ma in crescita. I prezzi al metro quadro variano da 3.500 € sulle isole più economiche a oltre 10.000 € a Mykonos.
Il Dodecaneso (Rodi, Kos) è più accessibile delle Cicladi, con prezzi tipicamente compresi tra 2.000 e 3.500 €/mq e buoni collegamenti aerei stagionali dall’Italia. Le Isole Ionie (Corfù, Cefalonia, Zante e Lefkada) sono particolarmente accessibili per gli acquirenti italiani, grazie ai traghetti diretti da Ancona, Brindisi, Bari e Venezia, raggiungibili anche in auto. Corfù è il mercato ionico più consolidato e costoso, con prezzi compresi tra 1.500 e 3.000 €/mq.
L’entroterra e il Peloponneso rappresentano il segmento più accessibile del mercato immobiliare greco. I prezzi nelle zone interne partono da 800 a 1.500 €/mq. La costa del Peloponneso offre alcuni dei migliori rapporti qualità-prezzo in Grecia per chi cerca una proprietà costiera senza i prezzi delle isole. Eccezione: la Calcidica, vicino a Salonicco, dove i prezzi vanno da 2.000 a 3.000 €/mq a causa della forte domanda.
Il costo reale dell’acquisto: cosa si paga oltre al prezzo di listino
Il prezzo indicato in un annuncio non corrisponde al prezzo effettivo di vendita. Ogni acquisto immobiliare in Grecia comporta costi aggiuntivi obbligatori che si aggirano intorno all’8-10% del prezzo di listino per gli immobili esistenti. Se state pianificando un acquisto, questa è la cifra che conta.
I costi obbligatori si compongono di cinque voci. L’imposta di trasferimento è pari al 3,09% del valore imponibile (il più alto tra il valore oggettivo fissato dallo Stato e il prezzo dichiarato) e si applica agli immobili esistenti. Per le nuove costruzioni al primo acquisto si applica invece l’IVA al 24%. Per un confronto diretto: in Italia l’imposta di registro è del 2% (prima casa) o del 9% (seconda casa), calcolata sul valore catastale e non sul prezzo di mercato. Il metodo greco è diverso e produce risultati diversi a seconda dell’immobile. Le spese notarili ammontano circa allo 0,5-1,5% del valore dell’immobile. Il notaio greco autentica l’atto di compravendita, ma non verifica i titoli di proprietà né effettua le visure, compiti che spettano all’avvocato dell’acquirente, a differenza dell’Italia dove il notaio li svolge entrambi.
Le spese catastali e di registrazione sono circa lo 0,5%. Gli onorari legali sono solitamente tra lo 0,5% e l’1% del prezzo di vendita, oppure fissi. La provvigione dell’agenzia immobiliare è solitamente tra il 2% e il 3%. A differenza di quanto avviene in Italia, dove di norma è il venditore a pagare la provvigione, in Grecia può essere interamente a carico dell’acquirente. Chiarite questo punto prima di collaborare con qualsiasi agenzia.
Facciamo un esempio concreto: su un acquisto di 250.000 €, prevedete costi aggiuntivi di circa 20.000-25.000 €. Se si aggiunge una provvigione d’agenzia a carico dell’acquirente, si dovranno aggiungere altri 5.000-7.500 €. Esborso totale: 275.000-282.500 €.
Le case in Grecia sono convenienti rispetto al resto d’Europa?
Per un acquirente italiano, il confronto più naturale è con le altre destinazioni mediterranee, come la Spagna e il Portogallo. Un appartamento costiero di 80 mq sulla Costa del Sol spagnola o a Maiorca costa oggi tra i 250.000 e i 400.000 euro. La stessa metratura in una zona turistica equivalente a Creta o nel Peloponneso costa 150.000-280.000 euro. In Algarve (Portogallo), i prezzi costieri si sono avvicinati a quelli spagnoli negli ultimi anni, superando in molte zone i prezzi greci. La Grecia resta più accessibile rispetto alle altre due destinazioni nel segmento medio e d’ingresso.
Anche rispetto all’Italia, i prezzi greci offrono un confronto interessante. Una casa al mare in Puglia, Sardegna o Costiera Amalfitana costa sensibilmente di più di un immobile equivalente sulle isole greche o nel Peloponneso, a parità di vicinanza al mare e qualità dell’immobile.
Detto ciò, la Grecia non è più il mercato ultra-economico del periodo post-crisi. I prezzi sono aumentati del 7-9% annuo dal 2022 e le località più popolari (Atene, Salonicco, Creta e le Cicladi) hanno raggiunto o superato i livelli del 2008. Il vantaggio competitivo resta significativo nel segmento entry-level e intermedio, mentre si riduce per le località premium come Mykonos e Santorini, i cui prezzi sono paragonabili a quelli delle destinazioni più costose del Mediterraneo.
Fattori che influenzano il prezzo di una casa in Grecia
La vicinanza al mare è il fattore che incide maggiormente sul prezzo nel mercato greco. Un immobile con accesso diretto al mare o con vista mare senza ostacoli ha un sovrapprezzo del 30-100% rispetto a uno identico a 500 metri nell’entroterra. Questo è vero sia per gli acquirenti italiani, abituati ai prezzi costieri pugliesi o sardi, sia per chi si avvicina per la prima volta al mercato greco.
L’anno di costruzione e lo stato dell’immobile incidono significativamente sul prezzo: le proprietà moderne o recentemente ristrutturate (dopo il 2010) hanno un valore sensibilmente maggiore rispetto a quelle in condizioni originali. Gli immobili da ristrutturare costano meno, ma i costi e la complessità di una ristrutturazione in Grecia (permessi, materiali, imprese locali) devono essere inseriti nel budget complessivo.
La conformità edilizia è il fattore che più spesso sorprende gli acquirenti stranieri. Un immobile offerto a un prezzo nettamente inferiore rispetto alla media di mercato può esserlo proprio perché presenta abusi edilizi irrisolti. Questi sono tra i rischi più comuni nell’acquisto in Grecia, incidono sulla trasferibilità legale e possono essere costosi da risolvere.
L’accessibilità è un fattore particolarmente rilevante per gli acquirenti italiani: un’isola raggiungibile in traghetto dall’Adriatico o con un volo diretto stagionale dalla propria città ha un valore concreto maggiore rispetto a un’isola che richiede uno scalo ad Atene e un ulteriore collegamento. In questo senso, le Ionie e Creta hanno un vantaggio logistico reale. Vista mare, piscina privata e aterrazze esterne sono fattori di valore significativi nel segmento delle ville. Per quanto riguarda gli appartamenti, il piano e la presenza dell’ascensore incidono sul prezzo, soprattutto negli edifici costruiti prima del 2000, molti dei quali sono sprovvisti di ascensore.
Sapere il prezzo non è sapere se l’immobile è acquistabile
I dati di questa guida dicono cosa costa il mercato. Non dicono se un immobile specifico vale quello che chiede. Un prezzo in linea con le medie di zona può nascondere irregolarità edilizie mai sanate, una catena proprietaria incompleta, debiti fiscali del venditore iscritti sull’immobile o una situazione catastale ancora in migrazione. Questi elementi non compaiono negli annunci e non emergono da soli: si trovano con una verifica legale fatta prima di impegnarsi.
Il secondo aspetto pratico: se stai valutando mercati attivi come Atene, Creta o le principali isole, prepara il terreno prima di iniziare a visitare immobili. Il codice fiscale greco (l’AFM, equivalente del codice fiscale italiano), il conto corrente e l’avvocato devono essere già operativi. In mercati dove i tempi medi di vendita sono 45-75 giorni, arrivare senza questi elementi vuol dire perdere l’immobile mentre ti stai organizzando.
Domande frequenti
Le domande qui sotto rispondono a ciò che gli acquirenti italiani chiedono più spesso quando si avvicinano al mercato greco.
Quanto costa un appartamento in Grecia?
Il prezzo dipende molto dalla località. Ad Atene, in una zona semicentrale, un appartamento di 70-90 mq costa tipicamente tra i 170.000 e i 250.000 euro. Su un’isola turistica popolare (Creta, Rodi o Corfù), un appartamento simile costa tra i 150.000 e i 300.000 €, a seconda della vicinanza alla costa. In città di provincia, come Patrasso, Volos o Larissa, appartamenti della stessa metratura si trovano a un prezzo che va da 70.000 a 120.000 €.
Quanto costa una casa su un’isola greca?
Non c’è una risposta unica, perché “isola greca” copre una fascia di prezzo enorme. Su Mykonos e Santorini, le ville di qualità partono da 500.000 € e superano regolarmente i vari milioni. Su isole di fascia media (Creta, Rodi, Kos, Corfù), le case indipendenti costano tra i 200.000 e i 600.000 euro. Su isole minori e meno visitate (Leros, Symi, Ikaria e parte di Lesbo), si possono trovare case da 80.000 a 150.000 €, ma questi mercati sono meno liquidi e la rivendita può richiedere più tempo.
È conveniente acquistare casa in Grecia?
La Grecia è competitiva rispetto alla maggior parte dei mercati europei occidentali, ma non è più il mercato a basso costo del periodo post-crisi. I prezzi sono aumentati del 7-9% annuo dal 2022. Rispetto alle mete mediterranee più ambite dagli italiani (Costa del Sol, Maiorca e Algarve), la Grecia resta più accessibile nel segmento medio e d’ingresso. Rispetto all’Italia, le zone costiere greche sono sensibilmente più convenienti di quelle pugliesi, sarde o della Costiera.
Qual è il costo totale per l’acquisto di una casa in Grecia?
Prevedete un aumento dell’8-10% rispetto al prezzo di listino per coprire i costi obbligatori: l’imposta di trasferimento (3,09%), le spese notarili (0,5-1,5%), le spese catastali (circa 0,5%) e gli onorari legali. Se si aggiunge una provvigione d’agenzia a carico dell’acquirente (2-3%), il totale aumenta di conseguenza. Per un acquisto da 250.000 €, l’esborso totale si aggira intorno ai 275.000-282.500 euro.
È possibile acquistare una casa in Grecia con meno di 100.000 euro?
Sì, gli immobili sotto i 100.000 euro esistono, ma si trovano tipicamente in zone rurali, nell’entroterra o in città di provincia con una domanda turistica limitata. Sulla costa o sulle isole, 100.000 € in genere permettono di acquistare un piccolo appartamento da ristrutturare o un immobile in posizione periferica. Bisogna però considerare la liquidità del mercato: gli immobili in zone meno richieste possono essere più difficili da rivendere. Detto ciò, alcune zone del Peloponneso, dell’Epiro e delle isole minori offrono un buon rapporto qualità-prezzo per chi privilegia spazio e carattere rispetto alla comodità e alla velocità di rivendita.
Esiste un budget minimo per acquistare casa in Grecia?
Non esiste un prezzo minimo legale di acquisto. È possibile trovare immobili a quasi qualsiasi livello di prezzo, anche sotto i 50.000 € in alcune zone rurali. La cifra di 250.000 € spesso citata non rappresenta il prezzo minimo di acquisto, ma la soglia di investimento più bassa per il Golden Visa greco (applicabile alle conversioni da commerciale a residenziale), con soglie di 400.000 € nella maggior parte delle regioni e di 800.000 € nelle località di pregio. Si tratta di un requisito del programma di residenza, non del mercato. In Grecia si può acquistare a qualsiasi prezzo.
Dal prezzo di mercato alla casa giusta
Conoscere i prezzi del mercato è il punto di partenza. Le domande che seguono, se il titolo di proprietà sia davvero in ordine, se i permessi edilizi reggano a una verifica, se il prezzo rifletta il valore reale o un problema non dichiarato, sono quelle a cui risponde una verifica legale prima che ti impegni su qualcosa.
Se sei nella fase in cui stai confrontando località o iniziando a valutare immobili specifici, una consulenza legale immobiliare ti dà una valutazione strutturata dell’immobile, della zona, dei costi reali e di eventuali problematiche specifiche alla tua situazione, prima di firmare qualsiasi cosa. Lavoriamo in italiano, gestiamo tutto da remoto.
