Le tasse sull’acquisto di una casa in Grecia incidono in modo determinante sul costo reale dell’operazione, soprattutto per chi acquista dall’Italia e non ha familiarità con il sistema fiscale greco. Comprendere in anticipo quali tasse si applicano quando si compra casa in Grecia è una parte fondamentale del processo decisionale.
Imposte e oneri collegati possono avere un impatto significativo sul budget complessivo e devono essere valutati attentamente nel processo di acquisto di una casa in Grecia prima di assumere qualsiasi impegno vincolante.
Introduzione alle imposte sull’acquisto immobiliare in Grecia
A differenza di quanto avviene in Italia, dove molte imposte e spese accessorie vengono gestite in modo più standardizzato e spesso calcolate direttamente dal notaio in sede di rogito, in Grecia le imposte sull’acquisto immobiliare sono calcolate separatamente e dipendono da diversi fattori, come l’età dell’immobile, il suo valore fiscale ufficiale e la struttura della compravendita.
Molti acquirenti italiani si avvicinano al mercato immobiliare greco con aspettative influenzate dal sistema fiscale e notarile italiano. Tuttavia, terminologia, criteri di calcolo e modalità di pagamento delle imposte in Grecia funzionano in modo diverso. Per questo motivo, avere una visione chiara delle imposte applicabili, di come vengono calcolate e quando devono essere pagate è essenziale per evitare di sottovalutare i costi o incontrare ritardi nelle fasi finali dell’acquisto.
Imposta di trasferimento immobiliare (FMA)
L’imposta di trasferimento immobiliare, in Grecia chiamata Fóros Metavívasis Akínitou (FMA), è la principale imposta dovuta per l’acquisto della maggior parte degli immobili residenziali. Rappresenta una delle voci di costo iniziale più rilevanti e deve essere pagata prima che il trasferimento di proprietà possa essere completato.
L’aliquota standard dell’FMA è pari al 3% e viene calcolata sul valore fiscale dell’immobile. In pratica, l’imposta è a carico dell’acquirente e deve essere dichiarata e versata all’Agenzia delle Entrate greca prima della firma dell’atto notarile definitivo.
L’FMA si applica principalmente agli immobili usati, cioè non soggetti a IVA. Gli immobili di nuova costruzione venduti da un costruttore possono invece rientrare nel regime IVA, a seconda della data del permesso di costruzione e del regime fiscale applicabile. Stabilire se un immobile è soggetto a FMA o a IVA è un passaggio essenziale che spetta a un avvocato che tutela l’acquirente nella pianificazione dei costi.
La base imponibile per il calcolo dell’FMA è normalmente il valore oggettivo dell’immobile determinato dal sistema delle zone fiscali, salvo che il prezzo dichiarato sia superiore. In tal caso, viene utilizzato il valore più alto. Questo meccanismo può risultare molto diverso da quello italiano e può generare discrepanze tra valore di mercato e valore fiscale.
Per un acquirente italiano, il confronto naturale è con l’imposta di registro italiana: 2% del valore catastale per la prima casa, 9% per la seconda casa. L’FMA greca al 3% è calcolata sul valore obiettivo greco (un parametro simile al valore catastale, ma non identico), non sul prezzo di mercato. Nei fatti, per molti immobili greci l’onere risulta comparabile o inferiore a quello di un acquisto di seconda casa in Italia.
Come esempio concreto: se un immobile ha un valore imponibile di €200.000, l’imposta di trasferimento immobiliare sarà pari a €200.000 × 3% = €6.000.
Questo importo deve essere pagato anticipatamente affinché il notaio possa procedere con la firma dell’atto.
IVA sugli immobili in Grecia
Il regime IVA è uno degli aspetti più complessi della fiscalità immobiliare greca e richiede particolare attenzione prima di procedere all’acquisto.
L’IVA può applicarsi a determinate compravendite immobiliari, ma la sua applicazione dipende dalla tipologia dell’immobile, dalla data del permesso di costruzione e dal regime normativo in vigore al momento dell’acquisto.
Quando si applica l’IVA
In linea generale, l’IVA si applica agli immobili di nuova costruzione venduti da un costruttore, quando il permesso di costruzione è stato rilasciato dopo il 1° gennaio 2006 e l’immobile viene venduto per la prima volta. In questi casi, l’IVA sostituisce l’imposta di trasferimento.
Tuttavia, la Grecia ha introdotto una sospensione temporanea dell’IVA sugli immobili residenziali di nuova costruzione, più volte prorogata. In base al regime attualmente in vigore, la maggior parte delle nuove abitazioni è esente da IVA e soggetta invece all’imposta di trasferimento, a condizione che il costruttore abbia aderito formalmente alla sospensione.
Nel 2026 il quadro IVA resta parte integrante della normativa, ma la sua applicazione concreta dipende dall’eventuale proroga o scadenza della sospensione. Per questo motivo, l’esposizione all’IVA deve essere sempre verificata caso per caso.
Quando applicabile, l’IVA è pari al 24% del valore imponibile e incide in modo significativo sul costo totale dell’acquisto.
Esenzioni e casi particolari
Esistono diverse situazioni in cui l’IVA non è dovuta nemmeno per immobili di nuova costruzione: ad esempio quando l’immobile rientra nel regime di sospensione dell’IVA, quando viene venduto dopo la prima occupazione oppure quando il costruttore non ha optato per l’applicazione dell’IVA.
Inoltre, possono applicarsi specifiche esenzioni o trattamenti alternativi, a seconda della classificazione dell’immobile e della struttura della vendita. Si tratta di distinzioni tecniche che richiedono verifiche attraverso un’accurata due diligence fiscale e legale.
Come esempio concreto: se l’IVA si applica a un immobile nuovo con un valore imponibile di €250.000, l’IVA sarà pari a €250.000 × 24% = €60.000, da pagare in aggiunta al prezzo di acquisto e in sostituzione dell’Imposta di Trasferimento Immobiliare.
Questo importo sarebbe quindi dovuto oltre al prezzo di acquisto e sostituirebbe l’Imposta di Trasferimento Immobiliare.
Spese di registrazione e costi catastali
In Grecia la firma dell’atto notarile non è sufficiente a completare l’acquisto. Il trasferimento deve essere registrato ufficialmente presso il catasto o il registro immobiliare competente, con costi specifici.
Le spese di registrazione sono generalmente comprese tra lo 0,5% e lo 0,7% del valore fiscale dell’immobile, a seconda del sistema in vigore nella zona. Sono a carico dell’acquirente e indispensabili per l’effettiva iscrizione della proprietà.
La registrazione è un passaggio cruciale, perché tutela i diritti dell’acquirente verso terzi e garantisce che l’immobile risulti correttamente negli archivi ufficiali.
Imposta immobiliare annuale (ENFIA)
L’ENFIA (Imposta Unificata sulla Proprietà Immobiliare) è l’imposta annuale dovuta da tutti i proprietari di immobili in Grecia, inclusi gli acquirenti italiani. Si applica indipendentemente dal fatto che l’immobile sia affittato, utilizzato come casa vacanze o lasciato inutilizzato.
L’ENFIA è dovuta a prescindere dalla residenza fiscale del proprietario ed è separata da eventuali imposte sui redditi.
Il calcolo tiene conto del valore fiscale dell’immobile secondo i parametri catastali greci, della superficie in metri quadrati, della posizione e zona di riferimento, e dell’età e tipologia dell’immobile.
L’ENFIA viene determinata annualmente dall’Agenzia delle Entrate greca ed è normalmente pagabile in più rate nel corso dell’anno.
Per molti acquirenti italiani di immobili residenziali, l’importo annuo dell’ENFIA risulta relativamente contenuto, spesso nell’ordine di alcune centinaia di euro all’anno per appartamenti di dimensioni standard, con importi più elevati per immobili più grandi o di maggior valore. Pur non essendo trascurabile, l’ENFIA è in genere inferiore a imposte patrimoniali ricorrenti analoghe previste in Italia, soprattutto se rapportata al valore dell’immobile.
Per un acquirente italiano fiscalmente residente in Italia, all’ENFIA si affiancano due obblighi sul lato italiano. Il primo è il Quadro RW: la proprietà di immobili all’estero deve essere dichiarata ogni anno nel quadro RW della dichiarazione dei redditi italiana, indipendentemente dal fatto che l’immobile produca reddito. Il secondo è l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero), attualmente pari all’1,06% del valore dell’immobile, dovuta annualmente in aggiunta all’ENFIA greca. Questi due obblighi esistono anche se la casa viene tenuta per uso personale e non viene mai affittata.
Per un appartamento con valore fiscale di €150.000, l’ENFIA può comportare un’imposta annua indicativa compresa tra €300 e €600, a seconda della zona, delle dimensioni e delle caratteristiche dell’immobile.
Poiché l’ENFIA è calcolata sulla base di criteri fiscali ufficiali e non sui valori di mercato, il carico fiscale effettivo può variare in modo significativo anche tra immobili che, dal punto di vista del mercato, appaiono simili. Questo è un aspetto importante da valutare già in fase di scelta dell’immobile, per avere un quadro realistico dei costi di possesso nel tempo.
Altre imposte e spese da considerare
Oltre alle principali imposte sull’acquisto, è importante che chi compra casa in Grecia tenga conto anche di una serie di costi accessori che emergono durante la fase di trasferimento della proprietà. Sebbene questi importi siano generalmente inferiori rispetto all’imposta di trasferimento o all’IVA, fanno comunque parte del costo complessivo dell’operazione e dovrebbero essere inclusi nel budget fin dall’inizio.
Spese notarili legate a imposte e registrazione
Le spese notarili sono obbligatorie nelle compravendite immobiliari in Grecia e vengono calcolate secondo una tariffa stabilita per legge, basata sul valore dell’immobile. Pur non essendo imposte in senso stretto, le spese notarili sono strettamente collegate al processo fiscale e di registrazione e sono normalmente a carico dell’acquirente al momento della firma.
Oltre all’onorario principale del notaio, possono esserci costi minori di natura fiscale o amministrativa legati alla redazione, certificazione e deposito dell’atto di compravendita. Rientrano in questa categoria eventuali diritti di bollo su specifici atti notarili e spese amministrative necessarie per il perfezionamento e la registrazione dell’operazione.
Imposte minori e costi amministrativi
Durante il processo di acquisto possono applicarsi diversi costi di importo contenuto, che variano in base alle caratteristiche dell’immobile e alla struttura della compravendita. Tra questi rientrano, ad esempio, le spese per il rilascio di certificati fiscali, estratti catastali o copie ufficiali di documenti richiesti per il trasferimento della proprietà.
Anche se ciascun costo singolarmente è generalmente modesto, la loro somma può incidere se non viene considerata in anticipo. Per questo motivo, è consigliabile richiedere un riepilogo dettagliato di tutte le imposte e spese amministrative applicabili prima di procedere alle fasi finali dell’acquisto.
Oneri comunali collegati alle utenze
La proprietà di un immobile in Grecia comporta anche oneri comunali di importo limitato, che vengono solitamente riscossi tramite le bollette dell’energia elettrica. Questi contributi sono calcolati in base alla superficie dell’immobile e alla sua ubicazione e finanziano servizi locali. Pur non essendo imposte sull’acquisto, rappresentano un costo ricorrente legato al possesso dell’immobile.
Imposta di bollo su accordi accessori (casi limitati)
L’imposta di bollo non si applica più all’atto principale di compravendita di immobili residenziali in Grecia. Tuttavia, in casi specifici, può ancora essere dovuta su accordi accessori o su particolari intese contrattuali collegate alla transazione. Si tratta in genere di importi contenuti, ma che è comunque opportuno verificare nell’ambito della valutazione fiscale complessiva.
La Convenzione Italia-Grecia e gli obblighi fiscali italiani
Chi acquista un immobile in Grecia dall’Italia si chiede spesso se la proprietà o i redditi che ne derivano vengano tassati due volte. La risposta dipende da come le due normative si coordinano, e la Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Grecia stabilisce le regole in modo preciso.
Principio di base: le imposte sulla proprietà restano in Grecia
Un immobile situato in Grecia è tassato in Grecia. L’ENFIA, l’imposta di trasferimento al momento dell’acquisto e l’eventuale IVA sulle nuove costruzioni sono imposte greche che non vengono replicate in Italia. Tuttavia, questo non significa che l’immobile non abbia rilevanza fiscale in Italia.
Quadro RW e IVIE: gli obblighi sempre presenti
Chi è fiscalmente residente in Italia e possiede un immobile all’estero ha due obblighi italiani che esistono indipendentemente dall’uso dell’immobile e dal fatto che generi reddito. Il primo è la dichiarazione nel Quadro RW della propria dichiarazione dei redditi (Modello Redditi PF o 730), che serve al monitoraggio fiscale dei beni esteri. Il secondo è il pagamento dell’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero), attualmente all’1,06% del valore dell’immobile (calcolato sul valore obiettivo greco o sul prezzo di acquisto), dovuta ogni anno in aggiunta all’ENFIA greca. Non dichiarare l’immobile nel Quadro RW espone a sanzioni e potenziale responsabilità penale per violazione delle norme sul monitoraggio fiscale.
Redditi da locazione: tassazione in Grecia, dichiarazione in Italia
Se l’immobile viene affittato, i redditi da locazione sono tassati in Grecia secondo le aliquote progressive greche. Gli stessi redditi devono essere dichiarati anche in Italia nella dichiarazione dei redditi, nel Quadro RL (redditi diversi) o nel Quadro RB (redditi dei fabbricati), a seconda della classificazione applicabile. Le imposte già pagate in Grecia vengono riconosciute in Italia come credito d’imposta tramite il Quadro CR, evitando la doppia tassazione effettiva. L’obiettivo è dichiarare correttamente in entrambi i Paesi, non pagare due volte.
Plusvalenze sulla vendita
In caso di vendita dell’immobile con plusvalenza, possono sorgere obblighi fiscali sia in Grecia sia in Italia. La Convenzione regola l’allocazione dei diritti impositivi, ma le regole italiane sulle plusvalenze immobiliari estere dipendono anche dalla durata del possesso e dalle circostanze della vendita. Questo aspetto merita una valutazione preventiva, non gestita all’ultimo momento.
Coordinamento consigliato
La gestione fiscale di un immobile greco da parte di un residente italiano richiede il coordinamento tra un professionista greco (per gli adempimenti locali) e il proprio commercialista italiano (per gli adempimenti italiani: Quadro RW, IVIE, eventuale reddito da locazione). Una consulenza coordinata prima dell’acquisto è il modo migliore per impostare correttamente la situazione fin dall’inizio ed evitare errori dichiarativi negli anni successivi.
Dove si pagano le imposte sull’immobile
Il principio fondamentale è semplice: un immobile viene tassato nel Paese in cui si trova.
Questo significa che un immobile situato in Grecia:
- è soggetto alle imposte greche sulla proprietà, come l’ENFIA
- non viene tassato in Italia sullo stesso presupposto patrimoniale
Tuttavia, dal punto di vista italiano, l’immobile deve comunque essere correttamente dichiarato, anche se poi l’imposizione effettiva resta in Grecia. Dichiarare non significa pagare due volte, ma rispettare gli obblighi informativi previsti dalla normativa italiana.
Uso personale dell’immobile: cosa cambia
Se l’immobile in Grecia viene utilizzato esclusivamente come casa vacanze o abitazione privata, senza essere affittato:
- in Grecia si paga l’ENFIA e gli eventuali oneri locali
- non si genera reddito imponibile
- in Italia l’immobile viene indicato in dichiarazione, ma senza una doppia tassazione sul reddito
In questi casi, il profilo fiscale è generalmente semplice, purché l’acquisto e la dichiarazione siano impostati correttamente fin dall’inizio.
Immobile affittato: come funziona la tassazione
Quando l’immobile in Grecia produce reddito da locazione, la situazione cambia ma resta regolata in modo chiaro dalla convenzione.
In linea generale:
- il reddito da locazione viene tassato in Grecia, secondo le regole fiscali greche
- lo stesso reddito deve essere dichiarato anche in Italia
- le imposte pagate in Grecia vengono normalmente riconosciute in Italia attraverso i meccanismi di credito o esenzione previsti dalla convenzione
Il punto centrale non è evitare la dichiarazione in Italia, ma evitare la doppia imposizione effettiva, cosa che la convenzione consente se la posizione è gestita correttamente.
Perché è importante una valutazione personalizzata
Anche se i principi sono chiari, ogni situazione concreta può presentare variabili diverse: utilizzo dell’immobile, durata delle locazioni, altri redditi esteri, posizione fiscale personale.
Per questo motivo, chi acquista dall’Italia dovrebbe affrontare il tema fiscale in modo strutturato e coordinato, evitando soluzioni improvvisate o interpretazioni approssimative. Una corretta impostazione iniziale consente di:
- rispettare le regole sia greche che italiane
- evitare errori dichiarativi negli anni successivi
- acquistare con la serenità di sapere esattamente cosa si paga, dove e perché
L’obiettivo non è complicare l’acquisto, ma renderlo chiaro, sostenibile e senza sorprese, esattamente come deve essere quando si compra casa in Grecia con il supporto giusto.
Imposte sull’acquisto di una casa in Grecia: esempi pratici
Gli esempi che seguono illustrano come si applicano normalmente le imposte sull’acquisto e i costi correlati per diverse tipologie di immobili in Grecia.
Tutti gli importi sono indicativi e basati su scenari comuni nel 2026. I valori effettivi possono variare in funzione della località, del valore fiscale e delle caratteristiche specifiche dell’immobile.
Esempio 1: Appartamento usato in una città greca
Tipologia di immobile: Appartamento
Prezzo di acquisto / valore fiscale: €180.000
IVA: Non applicabile (immobile usato)
Imposta di trasferimento (3%): €5.400
Spese notarili e oneri correlati (circa): €2.000
Costi di registrazione / catasto (circa): €1.000
Totale stimato imposte e costi di registrazione: €8.400–€8.700
Questo scenario è tipico per chi acquista un appartamento già esistente in un’area urbana, dove si applica l’imposta di trasferimento (FMA) anziché l’IVA.
Esempio 2: Casa indipendente in area regionale o periferica
Tipologia di immobile: Casa indipendente
Prezzo di acquisto / valore fiscale: €300.000
IVA: Non applicabile (immobile usato)
Imposta di trasferimento (3%): €9.000
Spese notarili e oneri correlati (circa): €3.000
Costi di registrazione / catasto (circa): €1.800
Totale stimato imposte e costi di registrazione: €13.500–€14.000
Questo esempio riflette un acquisto frequente per chi cerca più spazio al di fuori dei grandi centri urbani o in aree regionali.
Esempio 3: Immobile di nuova costruzione soggetto a IVA
Tipologia di immobile: Appartamento nuovo acquistato da un costruttore
Prezzo di acquisto / valore fiscale: €250.000
IVA (24%): €60.000
Spese notarili e oneri correlati (circa): €2.500
Costi di registrazione / catasto (circa): €1.500
Totale stimato imposte e costi di registrazione:
€64.000–€65.000
Questo esempio evidenzia l’impatto significativo che l’IVA può avere quando è applicabile. Per questo motivo, verificare in anticipo se un immobile rientra nel regime IVA o in quello dell’imposta di trasferimento è un passaggio fondamentale prima di impegnarsi nell’acquisto.
Consigli pratici per gestire correttamente le imposte sull’acquisto
La corretta gestione delle imposte legate all’acquisto di un immobile in Grecia inizia ben prima della firma dell’atto notarile. Capire quali imposte si applicano, quando devono essere pagate e come si inseriscono nella tempistica complessiva dell’operazione è fondamentale per evitare ritardi, errori di budget o blocchi dell’atto.
In CasaInGrecia ci occupiamo di questa parte legale: verifichiamo se la compravendita è soggetta all’imposta di trasferimento o all’IVA, controlliamo che le dichiarazioni fiscali siano predisposte correttamente e coordiniamo le tempistiche con il notaio affinché tutte le imposte risultino pagate prima del rogito. Nei casi più articolati, soprattutto per chi acquista dall’Italia e ha obblighi fiscali in entrambi i Paesi, affianchiamo il cliente con un consulente fiscale specializzato in trasferimenti internazionali.
I costi fiscali dovrebbero essere inseriti fin dall’inizio nel budget complessivo dell’acquisto, e non considerati come spese secondarie. Imposta di trasferimento o IVA, costi di registrazione, onorari notarili e spese correlate possono incidere in modo significativo sull’investimento totale e devono essere pianificati per tempo, evitando aggiustamenti dell’ultimo momento.
Infine, è essenziale prestare attenzione alle scadenze fiscali. Alcune imposte devono essere dichiarate e pagate prima della firma dell’atto, mentre altre, come l’imposta annuale sulla proprietà, vengono liquidate successivamente all’acquisto. Ritardi nei pagamenti o errori nelle dichiarazioni possono comportare sanzioni o complicazioni amministrative, rendendo una gestione preventiva un elemento chiave per un acquisto sereno.
È proprio in questa fase che un supporto legale strutturato fa la differenza, permettendo di arrivare alla firma con tutte le imposte già verificate e senza sorprese dell’ultimo momento.
Impostare correttamente la situazione fiscale dall’inizio
Le imposte sull’acquisto in Grecia sono calcolabili in anticipo e non riservano sorprese se identificate per tempo. Quello che sorprende spesso chi acquista dall’Italia sono gli obblighi italiani che si aggiungono: Quadro RW, IVIE, e la gestione delle dichiarazioni doppie se l’immobile viene affittato. Questi aspetti richiedono il coordinamento tra il sistema fiscale greco e quello italiano, e la scadenza italiana non si ferma ad aspettare che quella greca sia risolta.
Una Consulenza Legale Immobiliare è il modo più diretto per chiarire il quadro fiscale completo prima di impegnarsi su un immobile specifico. Lavoriamo in italiano e, quando necessario, coordiniamo con il vostro commercialista italiano per garantire che nessun adempimento venga trascurato.
