I cittadini italiani sono tra i principali acquirenti stranieri di immobili in Grecia, con una presenza consolidata nelle isole ioniche e un interesse crescente per Creta, le Cicladi e Atene. Come cittadini UE, gli italiani possono acquistare liberamente in tutta la Grecia, senza le restrizioni che si applicano ai cittadini extra-europei. Ma il fatto che si possa acquistare liberamente non significa che il processo funzioni come in Italia. Le differenze riguardano il ruolo del notaio, i registri immobiliari, la diffusione degli abusi edilizi e il funzionamento della fase precontrattuale, tutte cose che chi conosce il sistema italiano non si aspetta. Questa guida spiega cosa cambia per un acquirente italiano che conosce il sistema di casa propria e vuole capire come funziona in Grecia.
l punto di partenza: cosa possono fare gli italiani in Grecia
Sì, senza alcuna restrizione. I cittadini italiani, in quanto cittadini dell’Unione Europea, godono della libertà di circolazione e di stabilimento garantita dal diritto UE e possono acquistare immobili in Grecia alle stesse condizioni dei cittadini greci. Non esistono limiti legati alla nazionalità, nemmeno nelle zone di confine militare che si applicano invece ai cittadini extra-europei (come britannici, americani o canadesi).
La presenza italiana nel mercato immobiliare greco è particolarmente consolidata nelle isole ioniche. Corfù, Cefalonia, Zante e Lefkada attraggono acquirenti italiani da decenni, grazie alla vicinanza geografica e ai traghetti diretti dai porti adriatici: Ancona, Brindisi, Bari e Venezia. Questa familiarità con la Grecia è un vantaggio, ma può anche portare a sottovalutare le differenze tra i due sistemi immobiliari. Il fatto che la Grecia sembri vicina e culturalmente affine non significa che il processo di acquisto funzioni allo stesso modo.
Le differenze principali rispetto al sistema immobiliare italiano
Le differenze non sono marginali: riguardano il ruolo del notaio, il sistema dei registri immobiliari, la diffusione degli abusi edilizi e il funzionamento della fase preliminare. Conoscerle prima di iniziare il processo evita sorprese costose.
Il notaio greco non è il notaio italiano
In Italia, il notaio è il garante dell’intera transazione. Redige il rogito, esegue le visure ipotecarie e catastali per accertare la titolarità del venditore e l’assenza di gravami, verifica la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, raccoglie e versa le imposte (imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale), e registra l’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. È il professionista che tutela entrambe le parti e garantisce che la transazione sia non solo formalmente corretta, ma sostanzialmente sicura.
In Grecia, il notaio (symvolaigrafos) si limita ad autenticare l’atto di compravendita. Non redige il contratto, non verifica la proprietà, non controlla l’assenza di gravami o ipoteche, non accerta la conformità edilizia, non consiglia nessuna delle parti e non coordina il processo. Il notaio greco è un pubblico ufficiale che certifica ciò che gli viene presentato. Le verifiche che in Italia sono responsabilità del notaio, in Grecia devono essere svolte dall’avvocato dell’acquirente. Senza un avvocato, nessuno nel processo tutela i vostri interessi.
Per un acquirente italiano abituato ad affidarsi al notaio per tutto, questa è la differenza più importante da comprendere.
Il catasto greco e i registri immobiliari
In Italia, il sistema della Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Ufficio di Pubblicità Immobiliare) e del Catasto fornisce un livello di verifica pre-vendita strutturato e affidabile. Le visure ipotecarie e catastali eseguite dal notaio prima del rogito offrono una fotografia chiara della situazione proprietaria e delle eventuali gravezze.
In Grecia, il sistema è in transizione. Il catasto nazionale (Ktimatologio) è in fase di completamento da oltre vent’anni e non copre ancora tutte le aree del Paese. In molte zone, soprattutto nelle isole e nelle aree rurali, i registri di proprietà sono ancora conservati presso gli uffici ipotecari locali (Ypothikofilakeio) come documenti cartacei, né digitalizzati né standardizzati. Non esiste un equivalente greco dell’Agenzia delle Entrate che centralizzi tutte le funzioni catastali e fiscali in un unico ente. La verifica dei titoli richiede quindi un’analisi più approfondita di quella a cui gli acquirenti italiani sono abituati, condotta dall’avvocato dell’acquirente presso i registri locali competenti.
Gli abusi edilizi: molto più diffusi che in Italia
Le costruzioni o gli ampliamenti eseguiti senza permesso sono in Grecia un fenomeno molto più diffuso che in Italia. Balconi chiusi e conteggiati come superficie interna, piani aggiuntivi senza autorizzazione, ampliamenti oltre la superficie consentita e strutture accessorie mai registrate sono situazioni comuni, soprattutto negli immobili costruiti tra gli anni ’70 e i primi anni 2000. Secondo il diritto greco, un immobile con irregolarità edilizie irrisolte non può essere legalmente trasferito.
La Grecia prevede un meccanismo di sanatoria (Legge 4495/2017 e successive modifiche) che consente di regolarizzare determinate violazioni tramite il pagamento di una sanzione. Ma la domanda fondamentale per ogni acquirente è: le irregolarità di quello specifico immobile sono sanabili? Il costo è stato sostenuto dal venditore? La procedura è stata completata? La perizia tecnica di un ingegnere greco è necessaria per verificare la conformità edilizia di qualsiasi proprietà, anche di quelle che appaiono in regola. In Italia, la verifica della conformità urbanistica e catastale è svolta dal notaio. In Grecia, questa responsabilità ricade sull’acquirente e sul suo avvocato, che deve individuare i rischi dell’acquisto prima di qualsiasi impegno.
Il compromesso greco non è il compromesso italiano
In Italia, il compromesso (contratto preliminare di compravendita) è un atto formale e strutturato, con conseguenze giuridiche ben definite. Il meccanismo della caparra confirmatoria è codificato e le tutele sono chiare per entrambe le parti.
In Grecia, la fase preliminare funziona in modo diverso. Accordi scritti privati possono essere giuridicamente vincolanti anche senza l’intervento di un notaio. Se l’acquirente firma un accordo preliminare e poi si ritira, perde la caparra. Se il venditore si ritira, deve restituire il doppio. Ma le condizioni di recesso, le tutele in caso di vizi e le clausole sospensive non sono standardizzate come nel sistema italiano. Ogni protezione che l’acquirente desidera deve essere negoziata e scritta nel contratto dal proprio avvocato. Non date per scontato che il compromesso greco offra le stesse garanzie di quello italiano.
Tasse e costi di acquisto per i cittadini italiani
Le voci di costo per l’acquisto di un immobile in Grecia differiscono in parte da quelle italiane. Di seguito le principali.
Imposta di trasferimento
L’imposta di trasferimento greca (Foros Metavivasis Akiniton, FMA) è pari al 3,09% del valore oggettivo dell’immobile (un valore zonale stabilito dallo Stato greco, diverso dal concetto di rendita catastale italiana). Si applica il più alto tra il valore oggettivo e il prezzo dichiarato. Per un confronto: in Italia l’imposta di registro è del 2% (prima casa) o 9% (seconda casa), calcolata sul valore catastale, che di norma è sensibilmente inferiore al prezzo di mercato. Il metodo di calcolo greco è diverso da quello italiano e può produrre risultati diversi da quelli attesi.
IVA sulle nuove costruzioni
Per le proprietà di prima vendita (nuove costruzioni o immobili mai venduti prima), si applica l’IVA al 24% invece dell’imposta di trasferimento. Questo è diverso dall’IVA italiana sull’acquisto dal costruttore, dove le aliquote sono del 4% (prima casa) o 10% (seconda casa). In Grecia non esiste una distinzione fiscale tra prima e seconda casa ai fini dell’IVA sull’acquisto. Il 24% si applica indipendentemente dalla destinazione d’uso.
Spese notarili e catastali
Le spese notarili in Grecia si attestano tipicamente tra lo 0,8% e l’1,5% del valore dell’immobile. Le spese di registrazione catastale sono circa 0,5%. In totale, le spese accessorie (imposta di trasferimento o IVA, notaio, catasto, avvocato) si attestano tipicamente tra il 7 e il 10% del prezzo di acquisto per immobili soggetti all’imposta di trasferimento, e significativamente di più per le nuove costruzioni soggette a IVA.
ENFIA: l’IMU greca
L’ENFIA (Eniaios Foros Idioktisias Akinitou) è l’imposta patrimoniale annuale sugli immobili greci, paragonabile all’IMU italiana. L’importo dipende dalla posizione, dalla superficie, dall’anno di costruzione e dal piano dell’immobile. È un costo ricorrente da considerare nella pianificazione dell’acquisto.
Obblighi fiscali italiani: Quadro RW e IVIE
Questo è un aspetto che molti acquirenti italiani trascurano. Chi è fiscalmente residente in Italia e possiede un immobile all’estero è tenuto a dichiararlo nel Quadro RW (monitoraggio fiscale) della propria dichiarazione dei redditi e a versare l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero), attualmente pari all’1,06% annuo. Questi obblighi sussistono indipendentemente dal fatto che l’immobile produca reddito. La mancata dichiarazione nel Quadro RW può comportare sanzioni significative ai sensi della normativa sul monitoraggio fiscale.
Redditi da locazione e doppia imposizione
Se affittate il vostro immobile greco, i redditi da locazione devono essere dichiarati e tassati in Grecia con aliquote progressive. Come contribuenti italiani, dovete dichiarare lo stesso reddito anche in Italia. La Convenzione Italia-Grecia contro le doppie imposizioni prevede un meccanismo di credito d’imposta: le imposte greche già versate possono essere detratte dall’imposta italiana sul medesimo reddito, evitando la doppia tassazione. L’interazione tra i due sistemi ha tuttavia delle complessità specifiche. Una consulenza fiscale coordinata, che coinvolga sia un professionista greco sia il vostro commercialista italiano, è fortemente consigliata prima di procedere con l’acquisto.
Le destinazioni più scelte dagli italiani in Grecia
La scelta della destinazione dipende dall’uso previsto dell’immobile, dalla frequenza dei viaggi e dall’accessibilità dall’Italia. Le isole ioniche sono storicamente le più scelte per ragioni logistiche: i traghetti dall’Adriatico le rendono raggiungibili anche in auto. Creta domina per volume di acquisti stranieri grazie a dimensioni, varietà di offerta e voli diretti. Le Cicladi attirano chi cerca liquidità e mercato premium. Atene è la scelta naturale per chi vuole un investimento urbano con rendimento stabile. Ogni destinazione ha specificità legali proprie che influenzano la due diligence: conoscerle prima di scegliere la zona è parte della preparazione.
Isole Ioniche (Corfù, Cefalonia, Zante, Lefkada)
La destinazione storica per gli acquirenti italiani. La vicinanza geografica e i traghetti diretti da Ancona, Brindisi, Bari e Venezia rendono queste isole raggiungibili anche in auto. Corfù ha la comunità italiana più consolidata. I prezzi variano sensibilmente: dalle case di villaggio a meno di €100.000 alle ville costiere oltre i €500.000.
Le proprietà costiere nelle Ionie richiedono attenzione al demanio marittimo (aiyialos): la fascia tra la linea di alta marea e il confine dell’immobile è proprietà pubblica inalienabile, come in Italia, ma le regole di distanza dal mare variano. Molti immobili sull’isola sono ereditati da generazioni e possono presentare comproprietà multiple da verificare con attenzione.
Creta
La destinazione più grande per volume di acquisti stranieri, con l’offerta immobiliare più varia della Grecia. I tempi di volo dall’Italia sono ragionevoli (voli diretti stagionali da diversi aeroporti italiani per Heraklion e Chania), e la stagione turistica è lunga. Per le specificità legali dell’isola, consultate la nostra guida all’acquisto a Creta.
Creta presenta alcune particolarità legali specifiche: zone militari di confine nella parte occidentale, irregolarità edilizie più frequenti nelle costruzioni degli anni ’70-’90, e un catasto ancora in migrazione in alcune aree.
Cicladi (Mykonos, Santorini, Paros, Naxos)
Mercato di fascia alta, con forte domanda internazionale. I prezzi sono tra i più elevati della Grecia, ma la liquidità del mercato è buona. Le proprietà di pregio hanno spesso storie proprietarie complesse che richiedono una due diligence particolarmente accurata.
La soglia Golden Visa per Mykonos e Santorini è di €800.000 (zona ad alta domanda). Le catene proprietarie su immobili di pregio sono spesso complesse: il livello di due diligence richiesto è proporzionalmente più elevato.
Atene
Per chi cerca un investimento urbano con rendimento da locazione o una base per esplorare la Grecia. Il mercato è più trasparente e liquido rispetto alle isole, con un’ampia gamma di prezzi. Appartamenti in quartieri centrali partono da circa €150.000.
Dal 2024-2025, diversi quartieri centrali sono soggetti a restrizioni sulle nuove registrazioni Airbnb. Lo status specifico di un indirizzo va verificato prima dell’acquisto se la strategia include la locazione breve.
Come funziona il processo di acquisto passo per passo
Il processo di acquisto in Grecia segue una sequenza precisa: codice fiscale greco (AFM), conto corrente, verifica legale dell’immobile, contratto preliminare, rogito e registrazione. Ogni fase dipende dalla precedente. L’AFM serve per firmare contratti e pagare imposte, e va ottenuto prima di qualsiasi impegno. La verifica legale deve essere completata prima del contratto preliminare, non dopo. Il rogito si firma davanti al notaio greco, che autentica l’atto ma non svolge le verifiche.
La guida completa al processo passo per passo (con i dettagli di ogni fase, i documenti richiesti e i tempi realistici) è disponibile nella nostra guida all’acquisto di una casa in Grecia.
Acquistare casa in Grecia da remoto: è possibile?
Sì. Molti acquirenti italiani completano l’intero acquisto senza recarsi in Grecia per i passaggi legali. Lo strumento che lo rende possibile è la procura notarile (plirexousio), con la quale delegate il vostro avvocato greco a gestire tutte le fasi in vostro nome: dalla richiesta dell’AFM alla firma del rogito.
La procura può essere rilasciata in Italia davanti a un notaio italiano e deve essere munita di apostille per essere utilizzata in Grecia. In alternativa, può essere autenticata dal consolato greco in Italia.
La gestione remota non comporta rinunce sulla qualità delle verifiche. Tutti i controlli legali, tecnici e fiscali vengono eseguiti esattamente come se foste presenti. L’unica differenza è che il vostro avvocato agisce come i vostri occhi, le vostre mani e la vostra firma in Grecia.
Domande frequenti
Chi acquista in Grecia dall’Italia si trova spesso a dover capire non solo come funziona il sistema greco, ma anche come si interseca con quello italiano — fiscalmente, legalmente, praticamente. Le domande qui sotto rispondono agli aspetti che generano più incertezza, in particolare quelli dove i due sistemi funzionano in modo diverso da quanto ci si aspetta.
Ho bisogno di un avvocato per comprare casa in Grecia, o basta il notaio?
Il notaio greco non svolge le stesse funzioni del notaio italiano. Non verifica la proprietà, non cerca gravami o ipoteche, non accerta la conformità edilizia e non tutela l’acquirente. Tutte queste verifiche, che in Italia sono responsabilità del notaio, in Grecia devono essere svolte dall’avvocato dell’acquirente. Per un acquirente italiano, abituato ad affidarsi al notaio per tutto, l’avvocato indipendente è indispensabile. Per un approfondimento completo, consultate la nostra guida su notaio e avvocato in Grecia.
Quanto costano le tasse e le spese accessorie per comprare casa in Grecia?
Per gli immobili soggetti all’imposta di trasferimento (3,09%), le spese accessorie totali (imposta, notaio, catasto, avvocato) si attestano tipicamente tra il 7 e il 10% del prezzo di acquisto. Per le nuove costruzioni soggette a IVA (24%), la percentuale è significativamente più alta. Queste cifre non includono l’ENFIA annuale né gli obblighi fiscali italiani (IVIE).
Posso comprare casa in Grecia senza essere fisicamente presente?
Sì. Con una procura notarile rilasciata in Italia davanti a un notaio italiano e munita di apostille, il vostro avvocato può gestire l’intero processo in vostro nome: dall’AFM al rogito. Molti acquirenti italiani completano l’acquisto senza recarsi in Grecia per nessuno dei passaggi legali.
Devo pagare le tasse sui redditi da affitto sia in Italia che in Grecia?
I redditi da locazione su un immobile greco devono essere dichiarati e tassati in Grecia, con aliquote progressive (15% fino a €12.000, 35% fino a €35.000, 45% oltre). Come contribuente fiscalmente residente in Italia, dovete dichiarare lo stesso reddito anche nella vostra dichiarazione italiana, nel Quadro RL o nel Quadro RB. La doppia tassazione effettiva non si verifica: la Convenzione Italia-Grecia contro le doppie imposizioni prevede che le imposte già pagate in Grecia vengano riconosciute in Italia come credito d’imposta (Quadro CR).
Due obblighi italiani esistono indipendentemente dal fatto che l’immobile venga affittato. Il primo è la dichiarazione nel Quadro RW: chi è fiscalmente residente in Italia e possiede un immobile all’estero deve dichiararlo ogni anno per il monitoraggio fiscale, anche se non genera reddito. Il secondo è il pagamento dell’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero), attualmente all’1,06% annuo del valore dell’immobile. Questi obblighi si affiancano all’ENFIA greca e non la sostituiscono.
Per gestire correttamente entrambi i fronti, è consigliabile coordinarsi con il proprio commercialista italiano (per Quadro RW, IVIE, dichiarazione dei redditi da locazione in Italia) e con un professionista greco (per la dichiarazione greca e l’ENFIA).
Cosa sono gli abusi edilizi greci e come mi tutelo?
Gli abusi edilizi (aftèreta) sono costruzioni o ampliamenti eseguiti senza permesso o oltre i limiti del permesso. Sono molto più diffusi in Grecia che in Italia, soprattutto negli immobili costruiti prima degli anni 2000. Un immobile con irregolarità irrisolte non può essere legalmente trasferito. La tutela consiste in una perizia tecnica da parte di un ingegnere greco e nelle verifiche legali condotte dal vostro avvocato, che accerta se le irregolarità sono state sanate o sono sanabili prima della firma.
Cosa cambia quando ci affidi il tuo acquisto
Le differenze descritte in questa guida, dal ruolo diverso del notaio alla diffusione degli abusi edilizi, alla necessità di verifiche che in Italia sono svolte da altri professionisti, sono esattamente il motivo per cui un acquirente italiano ha bisogno di un avvocato indipendente che conosca entrambi i sistemi.
Se sei nella fase iniziale e vuoi capire come il quadro legale si applica alla tua situazione, la nostra Consulenza Legale Immobiliare ti offre una valutazione strutturata di cosa comporta il tuo acquisto, prima di prendere qualsiasi impegno.
Se hai già individuato un immobile e vuoi che l’intero percorso legale sia gestito dalla prima verifica al rogito, il nostro Pacchetto “Acquisto Sicuro” in Grecia copre la verifica dei titoli, il controllo della conformità edilizia, la revisione del contratto e la rappresentanza in ogni fase. Dalla prima verifica al rogito, pensiamo a tutto noi.
Siamo iscritti all’Ordine degli Avvocati di Berlino e all’Ordine degli Avvocati di Salonicco, con uffici ad Atene, Salonicco e Berlino. Lavoriamo esclusivamente per l’acquirente, a compenso fisso concordato per iscritto prima dell’inizio dell’incarico. Nessuna percentuale sul prezzo di acquisto. Tutto spiegato in italiano, prima di firmare qualsiasi cosa.
