Comprare casa in Grecia dall’Italia richiede una serie di documenti che non esistono nel processo di acquisto italiano o che funzionano in modo diverso. Il codice fiscale greco (AFM) non è il codice fiscale italiano. La procura notarile per il mercato greco ha requisiti specifici. Il conto corrente in Grecia richiede documentazione che va preparata con anticipo. Sapere cosa serve, quando e come ottenerlo è il modo più efficace per evitare ritardi nelle fasi in cui i tempi contano.
Perché è importante preparare i documenti prima di comprare casa in Grecia
L’acquisto di un immobile in Grecia richiede un coinvolgimento attivo dell’acquirente nella gestione degli aspetti legali e amministrativi. A differenza di altri Paesi, molte verifiche e adempimenti non sono automatici e devono essere impostati correttamente fin dalle prime fasi.
Per questo motivo, la preparazione dei documenti non è un dettaglio operativo, ma una parte centrale del processo di acquisto immobiliare in Grecia.
Documenti necessari per comprare casa in Grecia
Per acquistare un immobile in Grecia è richiesto un insieme preciso di documenti personali, fiscali e procedurali. Alcuni sono documenti comuni anche in ambito internazionale, altri vengono rilasciati esclusivamente dalle autorità greche.
Avere tutto pronto in anticipo consente di procedere in modo fluido e sicuro.
I documenti richiesti includono:
- documento di identità valido (passaporto o carta d’identità)
- codice fiscale greco (AFM)
- prova della registrazione fiscale in Grecia
- conto bancario greco (nella maggior parte dei casi)
- procura (facoltativa ma molto utilizzata)
- documentazione sulla provenienza dei fondi e sui pagamenti
- certificato di matrimonio (se applicabile)
- ulteriore documentazione in base al profilo dell’acquirente e alla transazione
Di seguito trovi una spiegazione dettagliata di ciascun documento.
Documento di identità valido
È necessario un documento di identità valido per identificare l’acquirente e completare tutte le formalità legali e fiscali legate all’acquisto. Il documento deve essere valido al momento della firma ed è utilizzato dall’Agenzia delle Entrate greca, dal notaio e dagli uffici immobiliari.
Chi acquista dall’Italia può generalmente utilizzare sia la carta d’identità sia il passaporto, anche se quest’ultimo è spesso preferito per uniformità procedurale.
Codice fiscale greco (AFM)
L’AFM (Arithmós Forologikoú Mitróou) è il codice fiscale greco: l’equivalente diretto del codice fiscale italiano, ed è obbligatorio per chiunque acquisti un immobile in Grecia. È necessario per dichiarare e pagare le imposte, firmare l’atto di compravendita e registrare la proprietà.
Viene rilasciato dall’Agenzia delle Entrate greca e può essere ottenuto di persona o tramite un rappresentante legale munito di procura. Una volta assegnato, rimane valido a tempo indeterminato ed è utilizzato per tutti i rapporti fiscali futuri in Grecia.
Registrazione fiscale in Grecia
Oltre all’AFM, è necessario essere correttamente registrati presso l’ufficio fiscale competente. Questa registrazione consente all’amministrazione di emettere le imposte legate all’acquisto, come l’imposta di trasferimento e l’imposta immobiliare annuale (ENFIA).
Si tratta di un passaggio amministrativo essenziale per completare l’operazione in regola.
Conto bancario greco
Nella maggior parte dei casi è richiesto un conto bancario in Grecia, utilizzato per il pagamento delle imposte, delle spese notarili e, quando previsto, del prezzo di acquisto, nel rispetto delle norme antiriciclaggio.
Per aprire il conto sono normalmente richiesti:
- documento di identità
- AFM
- prova di residenza
- documentazione sulla provenienza dei fondi
I requisiti possono variare in base alla banca e al profilo dell’acquirente
Procura (facoltativa ma fortemente consigliata)
La procura consente a un avvocato o a un rappresentante di agire per conto dell’acquirente durante il processo di acquisto. Pur non essendo obbligatoria, è molto utilizzata da chi acquista dall’Italia.
Con una procura è possibile ottenere l’AFM, aprire il conto bancario, firmare accordi preliminari e atto definitivo, e pagare imposte e completare le registrazioni, il tutto senza essere presenti fisicamente in Grecia.
La procura può essere rilasciata in Grecia davanti a un notaio greco oppure in Italia davanti a un notaio italiano e poi legalizzata (apostille). L’uso della procura permette di concludere l’acquisto senza essere presenti fisicamente in Grecia e riduce la necessità di interpreti o viaggi dell’ultimo momento.
Per chi acquista dall’Italia senza voler viaggiare in Grecia, la procura rilasciata in Italia è la soluzione più pratica: si firma davanti a un notaio italiano, si fa apporre l’apostille e si invia all’avvocato in Grecia. Da quel momento, non è necessario essere fisicamente presenti per nessuna fase dell’acquisto, dalla firma del contratto preliminare fino all’atto definitivo davanti al notaio greco.
Documentazione sulla provenienza dei fondi e sui pagamenti
La normativa greca richiede che il trasferimento dei fondi avvenga in modo tracciabile e documentato. È quindi necessario dimostrare che i pagamenti sono stati effettuati tramite il sistema bancario.
Ciò include solitamente le conferme dei bonifici bancari e gli estratti conto che indicano l’origine e il flusso dei fondi utilizzati per l’acquisto.
Dichiarazione sull’origine dei fondi
Oltre alla documentazione bancaria, è richiesta una dichiarazione formale sull’origine lecita dei fondi, firmata in genere prima o al momento della firma dell’atto. Questo adempimento rientra nelle procedure antiriciclaggio.
Certificato di matrimonio (se applicabile)
Se l’acquirente è sposato, può essere richiesto il certificato di matrimonio, soprattutto quando l’acquisto incide sul regime patrimoniale o coinvolge entrambi i coniugi.
In alcuni casi possono essere necessari ulteriori documenti per chiarire se l’immobile viene acquistato in comunione o separatamente.
Ulteriore documentazione in base al profilo dell’acquirente
A seconda della situazione personale dell’acquirente, della residenza fiscale e della natura della transazione, potrebbero essere richiesti ulteriori documenti. Questi possono includere permessi di soggiorno, documentazione aziendale (se l’acquisto avviene tramite una persona giuridica) o dichiarazioni richieste da specifici regimi fiscali o di immigrazione.
Una revisione legale preliminare consente di identificare tempestivamente eventuali documenti aggiuntivi e garantisce che tutti i requisiti siano soddisfatti prima della firma: è uno dei motivi per cui serve un avvocato immobiliare in Grecia quando si acquista una casa.
Documenti aggiuntivi per acquisti in aree di confine (caso specifico)
La normativa greca prevede requisiti aggiuntivi solo in casi particolari, ad esempio quando l’acquisto avviene tramite soggetti non UE in determinate aree di confine.
Queste situazioni non riguardano chi acquista dall’Italia come cittadino UE, ma vengono citate qui per completezza informativa.
Quando applicabili, tali regole richiedono autorizzazioni preventive e documentazione supplementare.
Documenti aggiuntivi in caso di acquisto tramite società
Quando un immobile in Grecia viene acquistato da una persona giuridica anziché da un privato, è necessaria ulteriore documentazione per verificare l’esistenza legale, la rappresentanza e lo status fiscale della società. Tali requisiti si applicano sia alle società greche che a quelle straniere e devono essere soddisfatti prima della firma dell’atto di acquisto.
L’acquisto tramite una società è comune per scopi di investimento, strutturazione patrimoniale o pianificazione fiscale, ma richiede un livello più elevato di documentazione e controlli formali da parte del notaio, delle autorità fiscali e del catasto.
I documenti aggiuntivi richiesti sono:
- documenti costitutivi della società;
- certificato di regolarità/esistenza legale;
- statuto sociale e relative modifiche;
- delibera che autorizza l’acquisto dell’immobile;
- nomina e identificazione del rappresentante legale;
- codice fiscale greco (AFM) della società;
- dichiarazione del beneficiario effettivo finale (UBO).
Poiché gli acquisti tramite società comportano diversi livelli di verifica e documentazione formale, è opportuno iniziare i preparativi con largo anticipo. Un coordinamento legale tempestivo è fondamentale per garantire che i documenti societari siano strutturati, tradotti e accettati correttamente dalle autorità greche, senza influire sui tempi di acquisto.
Documenti costitutivi della società
I documenti ufficiali di costituzione sono necessari per dimostrare che la società esiste legalmente. In genere includono il certificato di costituzione rilasciato dal competente registro delle imprese o registro societario.
Questi documenti sono richiesti già nella fase iniziale delle verifiche legali (due diligence) e devono normalmente essere tradotti in greco e, quando previsto, apostillati o legalizzati secondo le regole applicabili.
Certificato di esistenza in vita o di regolare iscrizione
Il certificato di esistenza in vita (o documento equivalente) attesta che la società è attiva, regolarmente iscritta e non si trova in stato di liquidazione o scioglimento.
Questo documento è solitamente richiesto poco prima della firma e deve essere recente, poiché il notaio deve verificare che la società sia pienamente operativa al momento della compravendita.
Statuto e successive modifiche
Lo statuto della società, insieme a eventuali modifiche intervenute nel tempo, è necessario per verificare l’oggetto sociale, le regole di governance e i poteri della società.
Questi documenti consentono al notaio di confermare che la società è legittimata ad acquistare immobili e che l’operazione rientra nei suoi scopi societari. Vengono esaminati prima della predisposizione dell’atto di compravendita.
Delibera che autorizza l’acquisto dell’immobile
È richiesta una delibera formale dell’organo societario competente (ad esempio consiglio di amministrazione o assemblea dei soci) che autorizzi l’acquisto dello specifico immobile.
La delibera deve identificare chiaramente l’immobile e nominare la persona autorizzata a firmare per conto della società. È un documento essenziale per le verifiche notarili e deve essere disponibile prima della firma dell’atto.
Nomina e identificazione del rappresentante legale
La persona che firmerà l’atto di compravendita per conto della società deve essere formalmente nominata e correttamente identificata.
Ciò include la presentazione dei documenti di identità e, se previsto, di una procura. Questa documentazione è richiesta al momento della firma e deve essere coerente con la delibera societaria e con lo statuto.
Codice fiscale greco (AFM) della società
La società acquirente deve ottenere un codice fiscale greco (AFM) prima di completare l’operazione. L’AFM è obbligatorio per dichiarare e pagare le imposte di acquisto e per registrare la proprietà.
Il codice fiscale deve essere rilasciato prima di qualsiasi dichiarazione fiscale o firma e può essere richiesto tramite un rappresentante legale munito di procura.
Dichiarazione del titolare effettivo (UBO)
La normativa greca prevede l’obbligo di dichiarare i titolari effettivi della società nell’ambito delle procedure antiriciclaggio.
La dichiarazione UBO identifica le persone fisiche che controllano o possiedono, direttamente o indirettamente, la società e deve essere completata prima della firma dell’atto di compravendita. La mancata presentazione può comportare ritardi o il blocco dell’operazione.
Dalla documentazione al rogito, senza pensieri
Preparare correttamente ogni documento prima delle scadenze è la differenza tra un acquisto che avanza in modo ordinato e uno che si blocca nell’attesa di un modulo mancante o di un’apostille da rifare. Quando si gestisce il processo dall’Italia, ogni ritardo ha un costo doppio: di tempo e di stress.
Con il nostro Pacchetto “Acquisto Sicuro” in Grecia, ci occupiamo di tutta la documentazione: dall’AFM alla procura notarile, dall’apertura del conto alla registrazione dell’atto definitivo. Ogni documento viene verificato e spiegato prima di essere firmato. Lavoriamo in italiano, gestiamo tutto da remoto, dalla prima verifica al rogito.
