Chi possiede un immobile in Grecia, o sta valutando l’acquisto, paga ogni anno un’imposta patrimoniale chiamata ENFIA. Si applica a tutti i proprietari, indipendentemente dal fatto che risiedano in Grecia o meno, che siano cittadini greci o stranieri, e che l’immobile sia la residenza principale, una casa vacanze o un investimento. Questa guida spiega cos’è l’ENFIA, come viene calcolata, quanto si paga indicativamente, come pagare dall’Italia, e quali altri obblighi annuali comporta il possesso di un immobile in Grecia.
Questo articolo tratta esclusivamente i costi annuali ricorrenti della proprietà. Se cercate le tasse che si pagano al momento dell’acquisto (imposta di trasferimento, IVA sulle nuove costruzioni, spese notarili), consultate la nostra guida alle tasse sull’acquisto di una casa in Grecia.
Cos’è l’ENFIA e chi deve pagarla?
L’ENFIA (Eniaios Foros Idioktisias Akiniton, Imposta Unificata sulla Proprietà Immobiliare) è l’imposta annuale greca sul possesso di immobili. È stata introdotta nel 2014 con la Legge 4223/2013 e dal luglio 2025 è disciplinata dal Codice della Proprietà Immobiliare (Legge 5219/2025). Si applica a tutti gli edifici, terreni e appezzamenti posseduti da persone fisiche o giuridiche al 1° gennaio di ogni anno.
Per un acquirente italiano, l’ENFIA è paragonabile all’IMU (Imposta Municipale Propria). Entrambe sono imposte annuali sul patrimonio immobiliare, basate su un valore fiscale ufficiale (la rendita catastale rivalutata in Italia, il valore oggettivo in Grecia). La logica di fondo è analoga, ma la struttura delle aliquote e i metodi di calcolo sono diversi. In linea generale, l’ENFIA è spesso inferiore all’IMU su immobili di valore comparabile, ma varia molto in base alla zona: le località turistiche di pregio possono avere ENFIA significativamente più elevata rispetto alle aree rurali o alle isole minori.
L’ENFIA si applica a tutti i proprietari in Grecia senza eccezioni: non c’è distinzione tra cittadini greci e stranieri, tra residenti e non residenti, tra EU e non EU. Se possedete un immobile in Grecia al 1° gennaio, dovete l’ENFIA per quell’anno.
È un’imposta annuale ricorrente, non un costo una tantum all’acquisto. Si paga ogni anno per tutta la durata della proprietà. Molti acquirenti italiani calcolano con attenzione le spese di acquisto (imposta di trasferimento, notaio, avvocato) ma non inseriscono l’ENFIA annuale nel piano finanziario complessivo.
La base imponibile è il valore oggettivo dell’immobile, determinato dall’AADE, non il prezzo pagato e non il valore di mercato. È un valore zonale analogo per funzione alla rendita catastale italiana, ma calcolato con un metodo diverso. L’ENFIA è distinta dall’imposta di trasferimento: quella (3,09% del valore oggettivo) si paga una sola volta all’acquisto, l’ENFIA si paga ogni anno. In Italia lo stesso schema esiste: l’imposta di registro è un pagamento una tantum, l’IMU è annuale. Infine, l’ENFIA si applica a qualsiasi uso dell’immobile: residenza principale, casa vacanze, immobile sfitto, investimento. Non esiste esenzione per uso non commerciale o occupazione stagionale.
Come viene calcolata l’ENFIA?
L’ENFIA si compone di due elementi: l’imposta principale (applicata a ogni singolo immobile) e l’imposta supplementare (applicata solo ai proprietari il cui patrimonio immobiliare complessivo in Grecia supera una determinata soglia).
L’imposta principale
L’imposta principale viene calcolata per ogni immobile singolarmente. I fattori di calcolo includono la superficie in metri quadrati, il coefficiente di zona (da circa 2 a 16,20 € al metro quadro, stabilito dal Ministero delle Finanze per ogni zona), il piano, l’età dell’edificio, il numero di fronti stradali e la quota di proprietà. Questi fattori vengono combinati dal sistema dell’AADE, e l’imposta risultante compare nel vostro avviso ENFIA annuale. Non dovete eseguire il calcolo voi stessi.
Per dare un ordine di grandezza orientativo: un appartamento residenziale di 80 metri quadri in una zona di fascia media, costruito 20-30 anni fa, comporterà tipicamente un’ENFIA principale di alcune centinaia di euro all’anno. Immobili più grandi o in zone di pregio (parti di Atene, Mykonos, Santorini, costa di Creta) pagano importi sensibilmente superiori. Gli immobili rurali e quelli sulle isole minori hanno spesso importi molto bassi.
L’imposta supplementare
Se il valore oggettivo complessivo di tutto il vostro patrimonio immobiliare in Grecia supera i 500.000 €, si applica un’imposta supplementare sull’importo eccedente. L’aliquota è progressiva, dallo 0,1% all’1,15%. La maggior parte degli acquirenti italiani che possiede un singolo immobile residenziale non raggiunge questa soglia. Diventa rilevante soprattutto per chi possiede più immobili o beni di valore elevato.
Lo sconto assicurativo
Dal 2025 (introdotto dalla Legge 5162/2024), i proprietari che assicurano il proprio immobile residenziale contro calamità naturali (terremoto, alluvione, incendio) possono ottenere una riduzione del 20% sull’ENFIA per immobili con un valore oggettivo fino a 500.000 €. La polizza deve soddisfare determinate condizioni stabilite dall’AADE. Se state valutando di assicurare il vostro immobile greco, questo sconto va considerato nell’analisi costi-benefici.
Nota: Le aliquote e i valori zonali dell’ENFIA sono soggetti a revisione annuale da parte del governo greco. I dati in questo articolo si riferiscono al 2025/2026. Verificate i dati aggiornati per l’anno in corso tramite il vostro avvocato o sul portale dell’AADE.
Quando e come pagare l’ENFIA dall’Italia
Per un proprietario italiano che non risiede in Grecia, capire come pagare concretamente è importante almeno quanto sapere quanto si paga.
Il ciclo di pagamento
L’ENFIA viene calcolata annualmente dall’AADE sulla base dei dati immobiliari dichiarati nel modulo E9 (vedi la sezione successiva). Il proprietario riceve una notifica sul portale myAADE. Dal 2025, l’ENFIA può essere pagata in fino a 12 rate mensili. La prima rata è tipicamente in scadenza a marzo, l’ultima a febbraio dell’anno successivo.
Come accedere a myAADE
Per visualizzare il vostro avviso ENFIA ed effettuare i pagamenti, avete bisogno di un codice fiscale greco (AFM, l’equivalente del codice fiscale italiano) e delle credenziali di accesso a myAADE. Entrambi vengono ottenuti durante il processo di acquisto tramite il vostro avvocato. Se non avete ancora configurato l’accesso a myAADE, il vostro avvocato o un rappresentante fiscale locale può occuparsene. Questo è uno dei passaggi amministrativi da organizzare al momento dell’acquisto, non quando arriva il primo avviso ENFIA.
Opzioni di pagamento dall’Italia
Per i proprietari immobiliari non residenti in Grecia, il pagamento dell’ENFIA (l’imposta annuale sugli immobili) è generalmente semplice e sono disponibili diverse opzioni pratiche a seconda della situazione e del grado di coinvolgimento.
Il sistema offre la flessibilità necessaria per garantire il rispetto tempestivo degli obblighi:
- E-banking tramite conto corrente greco: se avete aperto un conto corrente greco durante l’acquisto, potete pagare l’ENFIA tramite la piattaforma di home banking della banca. È il metodo più diffuso tra i proprietari non residenti.
- Portale myAADE con carta internazionale: il portale dell’AADE accetta pagamenti con carta di credito o debito internazionale. Accedete a myAADE, visualizzate l’avviso ENFIA e pagate direttamente.
- Delega a un avvocato o rappresentante fiscale: molti proprietari italiani delegano il pagamento e la gestione fiscale annuale al proprio avvocato o a un rappresentante fiscale locale (forologikos antiprosopos) in Grecia. È l’opzione più semplice per chi non vuole gestire direttamente il portale fiscale greco. Il rappresentante si occupa dei pagamenti, monitora le scadenze e si assicura che il vostro E9 sia aggiornato. La delega può essere formalizzata con una procura notarile rilasciata in Italia davanti a un notaio italiano e munita di apostille.
Importante: l’ENFIA non può essere addebitata all’inquilino. Anche se affittate l’immobile, l’imposta resta a carico del proprietario. Non può essere trasferita contrattualmente all’inquilino.
La dichiarazione E9: come registrare l’immobile nel sistema fiscale greco
L’E9 è il modulo con cui si dichiarano i propri immobili alla pubblica amministrazione fiscale greca (AADE). È uno degli adempimenti più importanti, e meno conosciuti, per i proprietari stranieri.
L’E9 (Dichiarazione di Proprietà Immobiliare) è la registrazione ufficiale di ciò che possedete in Grecia: posizione, superficie, tipologia, piano, età e quota di proprietà. Si presenta in via telematica tramite il portale myAADE.
L’E9 deve essere presentata o aggiornata ogni volta che il vostro patrimonio immobiliare cambia: acquisto, vendita, donazione, eredità o variazione della quota di proprietà. Dal 2025, quando gli acquisti vengono elaborati tramite il sistema myPROPERTY, l’AADE può creare automaticamente un’entry nell’E9. Tuttavia, è necessario verificare che il dato generato automaticamente sia completo e corretto. Errori nell’E9 si riflettono direttamente sul calcolo dell’ENFIA.
L’AADE utilizza i dati del vostro E9 per calcolare l’ENFIA. Se l’E9 non è presentata, è incompleta o contiene errori, l’ENFIA sarà calcolata in modo errato. Questo crea problemi quando vorrete vendere, ipotecare o trasferire l’immobile in futuro. Un certificato che attesta la regolarità dell’ENFIA è tipicamente richiesto per qualsiasi futura compravendita.
Per gli acquirenti italiani, la presentazione dell’E9 viene tipicamente gestita dall’avvocato che ha seguito l’acquisto o da un rappresentante fiscale locale. Non è responsabilità del notaio né dell’agenzia immobiliare. Concordate chi si occuperà dell’E9 prima di concludere il processo di acquisto con la firma dell’atto e verificate che sia stata presentata correttamente dopo la chiusura.
La tassa comunale TAP
Oltre all’ENFIA, i proprietari di immobili in Grecia pagano una tassa comunale chiamata TAP (Telos Akiniton Periousias). È un’imposta minore, ma vale la pena conoscerla.
La TAP viene calcolata con un’aliquota tra lo 0,025% e lo 0,035% del valore oggettivo dell’immobile, con un eventuale coefficiente legato all’età dell’edificio. L’importo è generalmente modesto: per la maggior parte degli immobili residenziali, si tratta di poche decine di euro all’anno. Un acquirente italiano può paragonarla, per funzione, alla componente comunale delle vecchie TARI/TASI, anche se la logica di calcolo è diversa.
Per gli immobili allacciati alla rete elettrica, la TAP viene raccolta tramite la bolletta della luce. Non è necessario presentare una dichiarazione separata. Per gli immobili non allacciati (sfitti, in ristrutturazione, off-grid), la TAP va pagata direttamente al Comune.
A differenza dell’ENFIA, la TAP può essere contrattualmente trasferita al locatario.
Nota: l’obbligo di presentare un certificato TAP per la vendita dell’immobile è stato abolito dalla Legge 5076/2023. Non è più richiesto per l’atto notarile.
Se affittate l’immobile: obblighi fiscali sui canoni di locazione
Questa sezione si applica ai proprietari che percepiscono canoni di locazione dal proprio immobile greco. Se non affittate, potete saltare questo paragrafo. L’ENFIA resta dovuta in ogni caso.
I redditi da locazione prodotti da immobili situati in Grecia sono tassati in Grecia, indipendentemente dalla nazionalità o dal luogo di residenza del proprietario. Le aliquote progressive per il 2025:
- Fino a 12.000 €: 15%
- Da 12.001 a 35.000 €: 35%
- Oltre 35.000 €: 45%
Aggiornamento per il 2026: dal 1° gennaio 2026 entra in vigore una nuova aliquota intermedia del 25% per la fascia da 12.001 a 24.000 €. I redditi da 24.001 a 35.000 € restano tassati al 35%. Le aliquote del 15% e del 45% rimangono invariate.
Tutti i contratti di locazione devono essere registrati online sul portale dell’AADE. I proprietari non residenti devono presentare una dichiarazione dei redditi greca annuale per i canoni percepiti.
Obblighi in Italia: come contribuenti fiscalmente residenti in Italia, dovete dichiarare i redditi da locazione greci anche nella vostra dichiarazione dei redditi italiana. La Convenzione Italia-Grecia contro le doppie imposizioni prevede un meccanismo di credito d’imposta: le imposte greche già versate possono essere detratte dall’imposta italiana sullo stesso reddito, evitando la doppia tassazione.
Inoltre, ricordate che il possesso di un immobile all’estero va dichiarato nel Quadro RW (monitoraggio fiscale) della vostra dichiarazione dei redditi italiana, e che l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero, attualmente pari all’1,06% annuo) è dovuta indipendentemente dal fatto che l’immobile produca reddito. Quadro RW e IVIE sono obblighi fiscali italiani, separati dall’ENFIA pagata in Grecia. Una consulenza coordinata tra il vostro commercialista italiano e un professionista greco è fortemente consigliata per evitare errori nella dichiarazione.
Cosa succede se non si paga: sanzioni e rischi pratici
Il mancato pagamento dell’ENFIA o la mancata presentazione della dichiarazione E9 producono conseguenze concrete. Per i proprietari italiani che non ricevono posta fisica in Grecia e non accedono regolarmente al portale AADE, non si tratta di un rischio teorico.
Interessi e sanzioni
L’’ENFIA non pagata matura interessi di mora e sanzioni progressive, che aumentano quanto più a lungo il debito resta insoluto.
Blocco delle transazioni
Questa è la conseguenza praticamente più significativa. Un certificato che attesta la regolarità dell’ENFIA viene tipicamente richiesto per qualsiasi futura transazione immobiliare: vendita, ipoteca o costituzione di gravami. Se la vostra ENFIA non è pagata o il vostro E9 è incompleto, non potete vendere né ipotecare l’immobile fino a quando la situazione non viene regolarizzata. Per un investitore o un proprietario di casa vacanze che vuole vendere anni dopo, scoprire al momento della vendita che ci sono anni di ENFIA arretrata è sia costoso sia complesso da risolvere.
Misure esecutive
In casi estremi di mancato pagamento prolungato, l’amministrazione fiscale greca può avviare procedure esecutive sull’immobile, anche se questo è raro per proprietari non residenti con importi ENFIA ordinari.
La raccomandazione pratica è semplice: delegate la gestione dei vostri adempimenti fiscali annuali a un avvocato o rappresentante fiscale in Grecia fin dal momento dell’acquisto. Il costo della gestione professionale è minimo rispetto al costo e alla complicazione di regolarizzare anni di inadempimenti a posteriori.
Domande frequenti
Le norme fiscali greche in materia immobiliare possono sembrare inizialmente poco chiare agli acquirenti stranieri e ai proprietari non residenti, in particolare per quanto riguarda gli obblighi, gli adempimenti burocratici e le questioni pratiche, come il pagamento dall’estero. In realtà, però, il sistema è relativamente coerente e si applica in modo uniforme a tutti i proprietari, con l’ENFIA che rappresenta l’imposta annuale principale. Le FAQ seguenti rispondono alle domande più comuni e chiariscono cosa aspettarsi quando si possiede un immobile in Grecia.
Gli stranieri devono pagare le tasse sugli immobili in Grecia?
Sì. L’ENFIA si applica a tutti i proprietari di immobili in Grecia senza distinzione. Non esistono esenzioni o aliquote diverse per cittadini stranieri, non residenti o cittadini UE rispetto ai non UE. Se possedete un immobile in Grecia al 1° gennaio, dovete l’ENFIA per quell’anno.
Quanto si paga di ENFIA in Grecia?
Non esiste un importo fisso, perché l’ENFIA dipende dalla posizione, dalla superficie, dall’età, dal piano e dalla quota di proprietà dell’immobile. Come ordine di grandezza: un appartamento residenziale di 80 metri quadri in una zona di fascia media costa tipicamente alcune centinaia di euro all’anno. Immobili più grandi o meglio posizionati pagano di più. Immobili rurali e isole minori possono avere importi molto bassi. Il vostro avvocato o il portale dell’AADE può fornire una stima concreta per un immobile specifico.
Cos’è la dichiarazione E9 e devo presentarla?
L’E9 è la dichiarazione con cui registrate il vostro patrimonio immobiliare presso l’amministrazione fiscale greca (AADE). È obbligatoria per tutti i proprietari, compresi gli stranieri. Va presentata o aggiornata ogni volta che il patrimonio cambia (acquisto, vendita, eredità). L’AADE usa i dati dell’E9 per calcolare l’ENFIA. Se non è presentata o è errata, l’ENFIA sarà calcolata male e le future transazioni sull’immobile potranno essere bloccate.
Posso pagare l’ENFIA dall’Italia?
Sì. Potete pagare tramite l’home banking del vostro conto corrente greco, direttamente sul portale myAADE con una carta di credito o debito internazionale, oppure delegando il pagamento a un avvocato o rappresentante fiscale in Grecia. Il prerequisito è avere un codice fiscale greco (AFM) e le credenziali myAADE, entrambi da predisporre al momento dell’acquisto.
L’ENFIA si paga anche per una casa vacanze?
Sì. L’ENFIA si applica a tutti gli immobili indipendentemente dall’uso: residenza principale, casa vacanze, immobile sfitto e immobile da investimento. Non esistono esenzioni per uso non commerciale o occupazione stagionale. Se ne siete proprietari al 1° gennaio, pagate l’ENFIA.
Cosa succede se non pago l’ENFIA?
L’ENFIA non pagata genera interessi e sanzioni. Soprattutto, un certificato di regolarità ENFIA è tipicamente richiesto per qualsiasi futura transazione immobiliare. Se l’ENFIA è arretrata, non potete vendere né ipotecare l’immobile fino al saldo del debito. La soluzione più semplice è delegare la gestione fiscale annuale a un professionista in Grecia fin dal momento dell’acquisto.
La situazione fiscale del tuo immobile in Grecia: hai tutto in ordine?
Gestire gli obblighi annuali di un immobile greco dall’Italia è, in linea di principio, un compito gestibile. In pratica, le lacune emergono nei dettagli: un E9 mai presentato correttamente dopo il rogito, un debito ENFIA accumulato mentre la proprietà era incustodita, una posizione fiscale che nessuno ha verificato dal momento della firma dell’atto. Nessuna di queste situazioni è irrisolvibile, ma ciascuna è più semplice ed economica da affrontare prima che diventi un problema di conformità.
Se vuoi un quadro chiaro della tua posizione ENFIA, della correttezza del tuo E9 o di come gestire i tuoi obblighi dall’Italia, una consulenza legale immobiliare ti fornisce una valutazione specifica del tuo immobile e della tua situazione, non una panoramica generica. Lavoriamo in italiano, gestiamo tutto da remoto.
