Chi arriva a questa guida di solito ha già la Grecia in testa: il paese piace, il clima convince, e qualcuno ha già iniziato a guardare annunci online. La domanda vera non è più se la Grecia sia una buona idea, ma se abbia senso dal punto di vista pratico e fiscale, e soprattutto come portare a termine l’acquisto senza commettere un errore difficile da correggere.
La risposta dipende da una distinzione che vale la pena fare subito, perché cambia tutto. Il primo percorso è quello di chi vuole trasferirsi: spostare la residenza, vivere in Grecia la maggior parte dell’anno, far diventare quella casa la propria abitazione principale. Il secondo è quello di chi vuole tenere l’Italia come base e comprare una seconda casa per soggiorni lunghi, magari sei mesi l’anno, senza toccare la propria situazione fiscale italiana. Entrambe le scelte sono legittime e questa guida le tratta entrambe, ma le conseguenze fiscali, sanitarie e pratiche sono diverse. Le preoccupazioni concrete sono le stesse nei due casi: non sbagliare sul piano fiscale o legale, non scoprire troppo tardi un buco nella copertura sanitaria, e riuscire a gestire tutto dall’Italia senza dover correre avanti e indietro. Le risposte, invece, non lo sono.
Un pensionato italiano può comprare casa in Grecia?
Sì, senza alcuna condizione legata all’età. In quanto cittadino di uno Stato membro dell’Unione Europea, un italiano ha gli stessi diritti di acquisto di un cittadino greco: nessuna autorizzazione speciale, nessun limite, nessun trattamento differente per chi è in pensione. L’unico requisito universale è il codice fiscale greco (AFM), l’equivalente del codice fiscale italiano, indispensabile per qualsiasi operazione immobiliare o bancaria nel Paese.
L’età anagrafica non incide neppure sulla possibilità di completare l’acquisto a distanza. Con una procura notarile, rilasciata in Italia davanti a un notaio italiano e munita di apostille, l’intera compravendita può essere conclusa senza dover viaggiare in Grecia. È un punto che rimuove subito un dubbio frequente, e non aggiunge complessità: il quadro giuridico di base è semplice. La complessità vera, come vedremo, sta nella fiscalità e nella sanità, non nel diritto di comprare.
Grecia per i pensionati italiani: cosa rende la scelta diversa dalle altre
Per un pensionato italiano la Grecia non è una destinazione estera come un’altra, e ci sono ragioni concrete che la distinguono da Spagna, Portogallo o Croazia. La prima è la più banale ma anche la più rassicurante per chi vive di un reddito fisso: non esiste rischio di cambio, perché entrambi i Paesi usano l’euro. La pensione arriva nella stessa valuta con cui si pagano spesa, utenze e tasse locali.
Poi c’è la vicinanza reale, non solo geografica. Da Roma Fiumicino, Milano Malpensa, Bologna, Bari e Napoli si raggiungono Atene e altri aeroporti greci in due ore e mezza o tre, con collegamenti diretti giornalieri tutto l’anno verso Atene e voli stagionali verso le isole. Per chi punta alla Grecia occidentale, e in particolare alla zona di Patrasso, esiste anche l’alternativa del traghetto adriatico in partenza da Ancona, Bari e Brindisi, che permette di viaggiare con la propria auto. Non è un dettaglio per chi pensa a soggiorni lunghi e vuole portarsi dietro le proprie cose.
La Grecia è inoltre un Paese dell’Unione Europea con un quadro giuridico consolidato: i diritti di proprietà sono tutelati dal diritto comunitario, i contratti sono fatti valere, le professioni sono regolamentate. Per un acquirente questo si traduce in certezza del diritto, lo stesso principio su cui lei fa affidamento in Italia. Sul piano del costo della vita, infine, il confronto resta favorevole: alimentari, servizi locali, utenze e prezzi delle case si mantengono in gran parte della Grecia al di sotto dei livelli delle principali città italiane, soprattutto nelle cittadine di provincia e sulle isole. Per chi vive con un reddito definito, è una differenza che pesa mese dopo mese.
C’è infine un’infrastruttura pratica già esistente per chi compra dall’Italia: professionisti che lavorano in italiano, procedure ormai rodate per gli acquisti a distanza, notai abituati a trattare operazioni con parti straniere. Non parte da zero, e non è il primo italiano a fare questo passo.
Il regime fiscale agevolato per i pensionati stranieri che si trasferiscono in Grecia
Questa è la sezione che pesa di più se sta pensando di trasferire la residenza, e merita attenzione perché può cambiare in modo sostanziale quanto le resterà in tasca ogni anno. La Grecia ha introdotto, con la Legge 4714/2020 che ha aggiunto l’Articolo 5B al Codice greco delle imposte sui redditi, un regime fiscale speciale a forfait dedicato proprio ai pensionati stranieri.
Chi trasferisce la residenza fiscale in Grecia e soddisfa le condizioni di ammissibilità può optare per un’aliquota fissa del 7% su tutti i redditi di fonte estera, inclusa la pensione INPS, per un massimo di 15 anni consecutivi, in luogo delle ordinarie aliquote progressive greche che possono superare il 44%. Il requisito di permanenza è chiaro: occorre soggiornare in Grecia almeno 183 giorni l’anno. L’imposta si versa in un’unica soluzione annuale, di norma entro la fine di luglio.
Per accedere al regime, il richiedente non deve essere stato residente fiscale in Grecia in 5 dei 6 anni precedenti al trasferimento, e deve spostare la residenza fiscale da un Paese che abbia con la Grecia un accordo di scambio di informazioni in materia fiscale.
È importante però capire cosa significhi davvero, in pratica, “trasferire la residenza fiscale” per un italiano. Non basta passare l’estate in Grecia: occorre cancellarsi dall’anagrafe del proprio comune, iscriversi all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) e registrarsi come residente fiscale greco presso l’Eforia locale, l’ufficio delle imposte. Questo passaggio ha conseguenze a catena sul pagamento della pensione INPS, sull’assistenza sanitaria e sugli obblighi amministrativi italiani, ed è il motivo per cui una consulenza coordinata, prima di muoversi, non è un lusso ma una precauzione necessaria.
Sul versante della doppia imposizione, la Convenzione Italia-Grecia contro le doppie imposizioni è lo strumento che evita di pagare due volte. In linea con il modello OCSE, la Convenzione assegna allo Stato di residenza il diritto di tassare i redditi da pensione: una volta stabilita la residenza fiscale in Grecia, la pensione INPS di fonte italiana viene tassata in Grecia e non è più soggetta all’IRPEF italiana. Attenzione però a un punto operativo che genera molti errori: l’imposta italiana potrebbe essere già stata trattenuta alla fonte, e in quel caso occorre attivare una procedura di rimborso o rettifica. È qui che il coordinamento con un commercialista italiano diventa indispensabile.
Va infine chiarito cosa resta nella sfera fiscale italiana anche dopo il trasferimento, perché il regime greco non cancella ogni legame con il fisco italiano. Le plusvalenze su immobili situati in Italia, i redditi di fonte italiana come gli affitti di un immobile mantenuto in Italia, e in generale i beni italiani che producono reddito restano soggetti all’imposizione italiana, salvo diversa riassegnazione.
Comprare senza trasferirsi: seconda casa e obblighi fiscali italiani
Per chi intende tenere l’Italia come residenza fiscale e comprare in Grecia una seconda casa per soggiorni lunghi, il quadro è diverso e va conosciuto prima dell’acquisto, non dopo. Da residente fiscale italiano si continua a essere tassati in Italia sul reddito complessivo, e il possesso di un immobile in Grecia fa scattare alcuni obblighi fiscali precisi.
Il primo è il monitoraggio fiscale tramite il Quadro RW: i residenti fiscali italiani che possiedono immobili all’estero devono dichiararli ogni anno nel Quadro RW della propria dichiarazione dei redditi, sia con il Modello Redditi PF sia con il 730, a prescindere dal fatto che l’immobile produca o meno un reddito. Il secondo è l’IVIE, l’Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero, che dal 2024, per effetto della Legge di Bilancio (Legge 213/2023), è pari all’1,06% del valore dell’immobile, calcolato sul valore oggettivo greco o sul prezzo di acquisto. L’IVIE si paga annualmente in Italia e si aggiunge all’ENFIA greca: sono due imposte distinte, una italiana e una greca, che coesistono e non si sostituiscono.
L’ENFIA è appunto l’imposta annuale greca sulla proprietà immobiliare, dovuta da chiunque possieda un immobile in Grecia, con importi legati alla zona e alle caratteristiche del bene; per il dettaglio del calcolo abbiamo una guida dedicata, alla quale rimandiamo per i conteggi specifici, come spieghiamo nella nostra guida all’ENFIA e alle tasse sulla proprietà in Grecia.
Se la casa viene affittata, i redditi da locazione sono tassati prima in Grecia, con aliquote progressive, e devono comunque essere dichiarati anche in Italia nel Quadro RL o nel Quadro RB; l’imposta già pagata in Grecia viene riconosciuta come credito in Italia tramite il Quadro CR, in applicazione della Convenzione. È un meccanismo che funziona bene se gestito con ordine, e diventa un problema se ci si accorge degli adempimenti a scadenze già passate.
Una gestione corretta richiede il coordinamento tra un avvocato iscritto all’albo in Grecia e il proprio commercialista italiano. I due sistemi fiscali non si escludono ma si sovrappongono, e le scadenze italiane non aspettano.
Sanità: cosa cambia per un pensionato italiano che vive in Grecia
La copertura sanitaria è, per chi ha superato i 65 anni, la preoccupazione che più spesso resta sullo sfondo e che invece andrebbe affrontata per prima. La risposta dipende, di nuovo, dal percorso scelto: seconda casa con residenza in Italia, oppure trasferimento vero e proprio.
Chi mantiene la residenza fiscale in Italia e usa la casa greca per soggiorni lunghi ha come riferimento la Tessera Europea di Assicurazione Malattia (TEAM), che copre le cure medicamente necessarie durante i soggiorni temporanei negli altri Paesi dell’Unione, Grecia compresa. La TEAM però non garantisce una copertura sanitaria completa a chi di fatto risiede abitualmente in Grecia: per soggiorni prolungati conviene verificare con l’INPS e con la propria ASL se sia disponibile una copertura aggiuntiva o un’iscrizione volontaria all’EOPYY, il servizio sanitario pubblico greco.
Chi invece trasferisce la residenza, una volta iscritto come residente, entra in genere nel sistema sanitario greco (EOPYY), con un accesso che dipende dallo specifico status di residenza e contribuzioneIl punto delicato riguarda il collegamento con i diritti pensionistici italiani: esiste un modulo europeo, noto come S1, che consente in determinati casi di iscriversi al sistema sanitario del Paese di residenza sulla base dei diritti pensionistici maturati nel Paese di origine, secondo le regole comunitarie di coordinamento. La procedura per i pensionati italiani va verificata con il proprio patronato INPS prima della partenza, perché le modalità pratiche e la documentazione richiesta dipendono dalla sua posizione.
La raccomandazione è netta: risolvere la questione sanitaria prima di concludere il trasferimento, non dopo. È il momento di parlare con il patronato INPS, con la propria ASL e con un consulente che conosca le regole europee di coordinamento sanitario. È esattamente il tipo di cosa che non va lasciata da sistemare “una volta arrivati”.
Molti pensionati italiani in Grecia scelgono infine di affiancare alla copertura pubblica una polizza sanitaria privata, i cui costi sono in genere inferiori a quelli italiani. È una voce da mettere in conto fin da subito nel calcolo del costo della vita, soprattutto se tiene alla rapidità di accesso a visite ed esami.
Dove comprare: zone adatte ai pensionati italiani
Non serve un catalogo enciclopedico di località, ma un orientamento ragionato in base a come si immagina la vita quotidiana. Le zone che funzionano per una vacanza estiva non sempre funzionano per chi vive sul posto gran parte dell’anno, e la differenza si misura tutta nei servizi disponibili fuori stagione.
Chi cerca qualità della vita tutto l’anno in città trova in Atene la scelta più completa: i quartieri dei suburbi meridionali offrono un ottimo livello di vita, mentre Koukaki e Pangrati restano interessanti per rapporto qualità-prezzo. Salonicco è una città universitaria, viva tutto l’anno e con prezzi più contenuti rispetto ad Atene. Heraklion, a Creta, unisce un’infrastruttura urbana vera all’ambiente dell’isola, ed è una soluzione spesso sottovalutata.
Chi cerca mare e ritmi lenti, ma con servizi accessibili, guarda soprattutto alla costa occidentale di Creta, nella zona di Chania, dove esiste una comunità internazionale già consolidata, servizi attivi tutto l’anno e voli diretti dall’Italia. Sulla costa del Peloponneso, Kalamata offre aeroporto internazionale, prezzi moderati e una buona qualità della vita, restando fuori dai circuiti più turistici.
Chi sogna un’isola dovrebbe valutare Corfù, che ha una comunità attiva tutto l’anno, il collegamento via traghetto adriatico dall’Italia e una presenza culturale italiana storicamente radicata, oppure Rodi, con la sua lunga stagione, l’aeroporto internazionale e un’infrastruttura ben sviluppata. Sono isole che reggono anche d’inverno, e questo è il criterio che conta.
Cosa evitare, invece, se l’obiettivo è una residenza di lungo periodo: le isole molto piccole con servizi soltanto stagionali e senza assistenza sanitaria garantita tutto l’anno. Sono splendide per le vacanze estive, ma poco pratiche come base principale o per soggiorni lunghi, e il problema emerge proprio quando uno ne avrebbe più bisogno, fuori stagione.
Il processo di acquisto dall’Italia: cosa cambia per un pensionato
La legislazione in materia di acquisto di immobili è relativamente semplice, ma il processo di acquisto greco ha differenze rispetto a quello italiano che è bene conoscere prima di muoversi, perché alcune incidono proprio sul profilo di chi acquista in pensione. La prima riguarda i tempi del mercato.
Nelle zone più richieste il mercato greco si muove in fretta. Avere già pronti il codice fiscale greco (AFM), un conto corrente bancario greco e la rappresentanza legale prima ancora di visitare gli immobili non è un’opzione: è ciò che permette di chiudere quando si trova la casa giusta, invece di vederla sfumare mentre si mette a posto la burocrazia.
Sull’acquisto a distanza, lo strumento che rende tutto possibile è la procura notarile. Rilasciata in Italia davanti a un notaio italiano e munita di apostille, consente all’avvocato di agire per suo conto in ogni fase, dal contratto preliminare fino al rogito. Il Pacchetto “Acquisto Sicuro” in Grecia è pensato esattamente per questo: l’intero percorso, dalla prima verifica al rogito, gestito da remoto in italiano.
Va poi compreso che la fase preliminare greca non funziona come il compromesso italiano. Il contratto preliminare di compravendita e il meccanismo della caparra confirmatoria sono strumenti familiari a chi conosce il sistema italiano, con conseguenze giuridiche ben definite. In Grecia gli accordi preliminari sono meno formalizzati e non seguono lo stesso schema: una caparra versata a fronte di un accordo scritto può avere effetti vincolanti per certi versi paragonabili a quelli della caparra confirmatoria, ma le condizioni formali sono diverse. La conseguenza pratica è una sola: l’avvocato deve essere coinvolto prima di qualsiasi pagamento, non dopo che la caparra è già partita.
C’è poi un tema che per un pensionato è più presente che per un acquirente giovane: la successione. Un immobile in Grecia è soggetto al diritto successorio greco, e la pianificazione successoria italiana, con testamento ed eredi legittimari, non si applica automaticamente al bene greco. Quando sono coinvolti due Paesi entra in gioco il Regolamento UE 650/2012 sulle successioni transfrontaliere, che consente per esempio di scegliere la legge applicabile alla propria successione. È una materia da affrontare in modo proattivo con un consulente legale, non da rimandare, proprio perché le scelte fatte oggi semplificano molto la vita a chi resta.
Quanto ai tempi complessivi, dalla prima verifica legale al rogito una transazione standard richiede dalle 6 alle 10 settimane in condizioni normali. È questo l’orizzonte realistico su cui programmare, ed è utile averlo chiaro per non confondere la calma del processo greco con un’incertezza che non c’è.
Domande frequenti
Dopo aver capito come funziona il sistema greco, la maggior parte dei dubbi che restano sono fiscali e pratici: cosa succede alla pensione, quali obblighi scattano in Italia, come funziona la sanità, cosa fare per l’eredità. Le domande qui sotto rispondono esattamente a questo, con risposte specifiche per chi compra dall’Italia in questa fase della vita.
Un pensionato italiano può comprare casa in Grecia senza essere fisicamente presente?
Sì. Con una procura notarile rilasciata in Italia davanti a un notaio italiano e munita di apostille, l’avvocato può agire per suo conto in tutte le fasi della compravendita, dalla verifica iniziale al rogito. Non è necessario alcun viaggio in Grecia per concludere l’acquisto, ed è una modalità ormai consolidata per chi compra dall’Italia.
La pensione INPS viene tassata in Italia o in Grecia?
Dipende da dove ha la residenza fiscale. Chi trasferisce la residenza fiscale in Grecia e accede al regime agevolato vede la pensione INPS tassata in Grecia, in genere con l’aliquota forfettaria del 7% prevista dall’Articolo 5B per i pensionati stranieri, e non più soggetta all’IRPEF italiana grazie alla Convenzione Italia-Grecia. Chi invece resta residente fiscale in Italia, la pensione continua a essere tassata in Italia. In caso di trattenute italiane già applicate dopo il trasferimento, occorre attivare la procedura di rimborso, ed è il momento in cui il coordinamento con un commercialista italiano diventa essenziale.
Cosa succede se non trasferisco la residenza fiscale?
Si resta residenti fiscali italiani e l’immobile greco diventa una seconda casa all’estero. Questo comporta l’obbligo di dichiararlo ogni anno nel Quadro RW e di versare l’IVIE, pari all’1,06% del valore, che si aggiunge all’ENFIA greca. Se la casa viene affittata, i canoni si tassano prima in Grecia e poi si dichiarano anche in Italia, con riconoscimento del credito d’imposta per quanto già versato in Grecia. Non si perdono benefici del regime greco per pensionati: semplicemente, quel regime presuppone il trasferimento della residenza.
Quanto costa vivere in Grecia da pensionato rispetto all’Italia?
In gran parte della Grecia il costo della vita resta inferiore a quello delle principali città italiane, in particolare per alimentari, servizi locali, utenze e prezzi delle case nelle cittadine di provincia e sulle isole. La differenza si sente soprattutto fuori dalle zone più turistiche e incide in modo concreto su chi vive di un reddito fisso. Vanno però messe a bilancio alcune voci specifiche, come l’eventuale polizza sanitaria privata e i costi di gestione di una casa che resta vuota per parte dell’anno se si sceglie la formula della seconda casa.
Cosa devo fare per il Servizio Sanitario?
Chi mantiene la residenza in Italia usa per i soggiorni temporanei la Tessera Europea di Assicurazione Malattia (TEAM), che però non copre chi risiede abitualmente in Grecia; per soggiorni lunghi conviene verificare con INPS e ASL eventuali coperture aggiuntive. Chi trasferisce la residenza entra in genere nel sistema sanitario greco (EOPYY), e va verificata con il patronato INPS, prima della partenza, la procedura per iscriversi sulla base dei diritti pensionistici italiani secondo le regole europee di coordinamento, tipicamente tramite il modulo S1. La questione va risolta prima del trasferimento, non dopo l’arrivo.
Come funziona l’eredità per un immobile in Grecia?
Un immobile situato in Grecia è soggetto al diritto successorio greco, che non coincide con quello italiano. La pianificazione successoria fatta in Italia non si estende automaticamente al bene greco, ma il Regolamento UE 650/2012 sulle successioni transfrontaliere consente, tra le altre cose, di scegliere la legge applicabile alla propria successione. È una materia da affrontare in modo proattivo con un consulente legale già al momento dell’acquisto, perché le scelte fatte ora evitano complicazioni rilevanti agli eredi.
Prima di scegliere dove comprare, chiarisci la situazione fiscale e legale
Per un pensionato italiano che compra in Grecia, la mappa fiscale e legale dipende da risposte che sono diverse per ciascuna persona: se la residenza fiscale si trasferisce o resta in Italia, cosa accade alla pensione INPS, quali obblighi comporta il possesso dell’immobile tra Quadro RW e IVIE, e come l’acquisto si intreccia con il diritto successorio greco. Sono domande che non ammettono risposte generiche, perché una scelta sbagliata in questa fase è difficile da correggere.
Prima ancora di decidere dove comprare, vale la pena mettere ordine in questo quadro con chi conosce entrambi i sistemi. Il punto di partenza è una Consulenza Legale Immobiliare, pensata per analizzare la situazione specifica di chi compra dall’Italia e costruire un percorso chiaro prima di qualsiasi impegno. Lavoriamo in italiano, gestiamo tutto da remoto.
